Annuler une offre d'achat : possibilités, conditions, critères

L’offre d’achat

Pour rappel, une offre d’achat est un acte juridique par lequel le candidat à l’acquisition d’un bien signifie au vendeur son intention d’acheter le bien immobilier à un prix donné. Une offre d’achat peut être écrite ou orale, mais dans ce dernier cas, elle n’a aucune valeur juridique.

Lorsqu’elle est écrite, elle doit obligatoirement contenir les éléments répertoriés ci-dessous pour être valide. Une fois le document rédigé, il est préférable de le transmettre par recommandé avec accusé de réception ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière. L’offre d’achat ne doit en aucun cas être accompagnée d’une somme d’argent.

Il est également important de bien comprendre que dès lors que le vendeur accepte l’offre d’achat du candidat à l’acquisition, ces deux parties sont engagées l’une envers l’autre.

Les critères à inclure dans l’offre d’achat

Pour avoir toute sa valeur juridique, l’offre d’achat doit contenir les éléments suivants :

l’adresse du bien ainsi que sa description ;
la date de l’offre ;
le montant proposé par l’acquéreur : ce montant doit être soit inférieur, soit égal au prix fixé par le vendeur. Il est important de savoir que légalement, il est interdit aux acquéreurs de formuler une offre d’achat à un prix supérieur au prix de vente établi.
le moyen de financement ;
la durée de validité de cette offre : généralement elle s’étend entre 5 et 10 jours ;
les modalités de réponse proposées au vendeur, par lettre recommandée, par exemple ;
une mention stipulant l’annulation de l’offre en l’absence d’une quelconque réponse de la part du vendeur dans les délais et selon les modalités ;
une mention précisant que la vente sera définitive au moment de la signature de l’acte notarié.

Les possibilités de réponse du vendeur

Si le prix proposé est égal à celui qu’il avait fixé, il peut accepter l’offre. Si une offre d’achat est faite aux prix, elle l’emporte. Dans le cas d’une vente entre particuliers, c’est la première offre au prix qui l’emporte, alors que si le vendeur passe par une agence immobilière ce n’est pas nécessairement le cas.
Si le prix proposé est inférieur à celui qu’il avait fixé, il peut refuser l’offre.
Si le prix proposé est inférieur, il peut négocier et faire une contre-proposition.

Dès lors qu’il accepte l’offre, celle-ci sera ensuite suivie d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente et, à terme, de la signature de l’acte authentique de vente. Une fois acceptée, l’offre d’achat est un contrat qui va engager les deux parties. Toutefois, il est possible de se rétracter.

Peut-on annuler une offre d’achat avant qu’elle ne soit acceptée par le vendeur ?

Après avoir visité un bien immobilier qui vous a plu, vous avez transmis une offre d’achat au vendeur, mais, pour une raison ou une autre, vous souhaitez vous rétracter avant même d’avoir obtenu sa réponse. Vous êtes tout à fait en droit d’annuler votre offre à condition de le faire par écrit et d’expédier ce courrier par recommandé avec accusé de réception le plus rapidement possible. À ce stade, vous n’avez pas à justifier l’annulation de votre offre d’achat.

Peut-on annuler une offre d’achat qui a été acceptée ?

Si, dans la même situation que précédemment, vous changez d’avis après l’acceptation de votre offre par le vendeur, deux solutions sont possibles pour vous rétracter.

La première consiste à en parler avec le vendeur de manière à vous mettre d’accord pour arrêter la procédure. Généralement, le vendeur a tout intérêt à accepter d’annuler l’offre d’achat pour éviter de perdre du temps inutilement dans la vente de son bien immobilier.
Sinon, il est possible d’attendre la signature du compromis de vente. Après cette signature, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel il peut tout annuler sans avoir à se justifier.

S’il est évident qu’une offre d’achat peut facilement être annulée par l’acquéreur, elle ne doit pas être faite à la légère pour autant, au risque de perdre toute crédibilité en tant qu’acheteur.

Peut-on annuler une offre d’achat en tant que vendeur ?

En tant qu’acquéreur, il est facile d’annuler une offre d’achat, mais il n’en est pas de même pour un vendeur qui a accepté une offre : il ne peut plus revenir sur son acceptation. Si le vendeur vient à changer d’avis, il s’expose à des poursuites judiciaires de la part de la personne dont il a accepté l’offre. Par contre, si l’offre d’achat n’est pas écrite ou qu’elle ne contient pas les différentes informations obligatoires, elle devient alors caduque et peut être annulée par le vendeur.