Quelle différence entre promesse et compromis de vente ?

La promesse de vente

Elle est également appelée « promesse unilatérale de vente » parce qu’elle a la particularité d’engager seulement le vendeur. Voici ce qu’il faut savoir à son propos :

• En signant cet avant-contrat, le vendeur, aussi appelé « le promettant » promet à l’acheteur de lui vendre le bien au prix fixé dans l’offre d’achat. Pendant le délai qui est défini, il réserve son bien à cet acheteur exclusivement, ce qui veut dire que le vendeur n’a plus le droit d’accepter une autre offre.
• Au moment de la signature de cet avant-contrat, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation du bien. Son montant correspond généralement à 10 % du montant total du bien immobilier, mais la somme peut être comprise entre 5 et 10 %.
• Pour être valide, la promesse d’achat doit être écrite ou signée devant un notaire ou sous seing privé.
• La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, ce qui implique les frais.
• Malgré son nom, la promesse de vente est un véritable contrat entre les deux parties !

Le compromis de vente

Le compromis de vente est aussi appelé « promesse synallagmatique de vente », ce qui veut dire que ce contrat engage les deux parties de la même façon. Voici ce qu’il faut savoir à son propos :

• Sur le plan juridique, le compromis équivaut à un contrat, c’est-à-dire que le vendeur et l’acquéreur sont engagés à mener la transaction à son terme.
• Au moment de la signature du compromis, l’acquéreur verse une somme qui est généralement de 5 à 10 % du prix du bien. Celle-ci sera déduite du montant du bien au moment de la signature de l’acte notarié. Il s’agit du dépôt de garantie.
• En passant par un compromis de vente, les frais d’enregistrement auprès de la recette des impôts sont économisés, car cette démarche n’a pas lieu.
• Le compromis peut être assorti de clauses suspensives.

Récapitulons les différences entre la promesse et le compromis de vente

L’avant-contrat est une étape essentielle de la transaction et c’est la raison pour laquelle il est important de bien choisir entre un compromis de vente et une promesse de vente. Ce sont deux avants-contrats très proches, mais avec quelques différences qui ont de l’importance.

Pour résumer :

• Le compromis de vente engage les deux parties, alors que la promesse de vente engage seulement le vendeur.
• La promesse de vente nécessite le versement d’une indemnité d’immobilisation du bien. Le compromis de vente nécessite le versement du dépôt de garantie.
• Juridiquement parlant, le compromis de vente « vaut vente », ce qui n’est pas le cas de la promesse d’achat.

Délai et rétractation

Le cas de la promesse d’achat :

• Depuis 2015, l’acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter. Ce délai commence le lendemain de la remise de la promesse d’achat ou de la première présentation de la lettre recommandée contenant la promesse. Quel que soit le motif, il récupère la somme versée au moment de la signature.
• Pour sa part, le vendeur ne peut pas revenir sur sa décision. S’il le fait, l’acheteur peut faire intervenir le tribunal pour forcer la vente.

Dans le cas d’un compromis de vente, les conditions ci dessus sont exactement les mêmes : l’acheteur bénéficie de 10 jours pour se rétracter sans avoir à se justifier, alors que le vendeur n’a plus le choix.

En parlant de délai, il faut savoir que l’avant-contrat ouvre une période d’au moins 70 jours et, plus généralement, de 3 mois comme date butoir pour la signature de l’acte de vente. Ce délai entre l’avant-contrat et le contrat de vente permet à l’acquéreur de valider son prêt auprès d’un établissement financier et au notaire de préparer la vente en vérifiant les clauses suspensives, les documents légaux, etc.. Quand tout est prêt, les deux parties sont convoquées pour la signature de l’acte de vente.

Compromis de vente, le plus couramment utilisé

Pour sécuriser une vente, il est plus prudent d’opter pour la solution du compromis de vente. Voici pourquoi :

• Au vu des différences entre la promesse de vente et le compromis de vente, c’est ce dernier qui permet de sécuriser la transaction pour l’acquéreur, mais aussi pour le vendeur.
• Dans le cas d’une promesse de vente, il n’y a pas vraiment d’avantage pour le vendeur, sauf, peut-être, en cas de désistement de l’acquéreur, la possibilité de remettre le bien en vente un peu plus rapidement.
• Le compromis de vente se rapprochant plus de l’acte de vente, lorsqu’il est signé, une bonne partie du chemin vers l'aboutissement de la transaction est parcouru.

Cas particulier dans lequel privilégier une promesse de vente

La promesse unilatérale de vente est moins couramment utilisée, mais peut l’être dans certains cas. En effet, si l’acquéreur est en position de force et qu’il a besoin de la souplesse qu’offre la promesse d’achat, il peut réussir à convaincre le vendeur d’opter pour ce type de contrat. Mais dans ce cas, l’indemnité d’immobilisation doit être suffisamment élevée pour éviter un désistement de dernière minute qui pourrait porter préjudice au vendeur.

Les éléments obligatoires

Dans le cas d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente, certains renseignements doivent être spécifiés. Ils doivent donc contenir :

• les informations relatives au vendeur et à l’acquéreur ;
• la désignation du bien ;
• le prix du bien et les frais annexes ;
• les mentions légales ;
• la situation hypothécaire et locative ;
• les servitudes ou l’absence de servitude ;
• la date précisant la fin de la validité de l’avant-contrat ;
• le plan de financement ;
• la clause suspensive d’obtention du prêt si l’acquéreur finance le bien en passant par un crédit ;
• les éventuelles autres clauses suspensives ;
• le droit de rétractation ;
• les annexes telles que le diagnostic technique, etc..