Après une offre d'achat : la suite des procédures

L’offre d’achat

Lorsque l’acquéreur souhaite acheter un bien immobilier qu’il a préalablement visité, il doit passer par une première étape qui est la rédaction de l’offre d’achat. Ce document est important, puisqu’il permet aux deux parties de se mettre d’accord sur un prix dans la mesure où dans ce document, le futur acquéreur propose d’acheter le bien au prix annoncé ou à un prix inférieur. À partir du moment où le vendeur accepte l’offre d’achat, il accepte en même temps le prix proposé. Le processus de vente est alors lancé.

La promesse ou le compromis de vente

Une fois que l’offre d’achat est acceptée par le vendeur, les deux parties peuvent passer à l’étape suivante qui est la signature de l’avant-contrat, aussi appelé « promesse de vente » ou « compromis de vente ». Il est important de noter que les termes promesse de vente et compromis de vente ne sont pas exactement synonymes.

En effet, la promesse de vente est un engagement unilatéral, c’est-à-dire que le vendeur s'engage à vendre le bien alors que l’acheteur conserve la possibilité de revenir sur sa décision. De ce fait, le compromis de vente est le plus couramment utilisé, car c’est un contrat qui engage de la même manière les deux parties concernées. Les points importants à connaître :

La signature du compromis de vente intervient généralement dans les jours suivant l’acceptation de l’offre. Le délai entre l’offre d’achat et la signature du compromis de vente n’est pas régi par la loi. Il est au gré des deux parties.
Pour la signature des documents, les deux parties vont se retrouver soit dans l’agence immobilière à laquelle le vendeur avait confié la vente de son bien, le cas échéant, soit chez le notaire. Il peut aussi être signé sous seing privé.
Cet avant-contrat contient différentes mentions obligatoires et à sa signature, une somme sera versée. Il s’agit du dépôt de garantie et il correspond généralement à 5 à 10 % du prix de vente. Cette somme n’est pas encaissée par le vendeur, elle est mise de côté et sera déduite du montant à régler au moment de la signature de la vente, lorsque celle-ci a bien lieu. Ce montant est, comme son nom l’indique, une sorte de garantie pour le vendeur, mais aussi pour l’acquéreur.
Pour la signature, l’ensemble des documents devant être fournis par le vendeur à l’acheteur devra être intégré au contrat. C’est le cas, par exemple, du diagnostic qui est un document obligatoire pour conclure une vente.
Après la signature du compromis de vente, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Une fois ce délai dépassé, en cas d’annulation en dehors des clauses suspensives autorisées par le contrat, le dépôt de garantie sera versé au vendeur et perdu par l’acquéreur, à titre de compensation pour l’un et en guise de pénalité pour l’autre.

L’offre de prêt des acquéreurs

Dans le cas où les futurs acquéreurs ont besoin d’un prêt pour l’achat de leur bien immobilier, c’est à ce moment qu’ils doivent en faire la demande au service financier de leur choix.

Toutefois, il est préférable que l’acquéreur ait vérifié sa capacité d’emprunt en amont et sache déjà à peu près vers quel organisme financier il va se tourner. Le compromis de vente contient une clause suspensive d’obtention de prêt, ce qui veut dire que l’achat du bien est conditionné par ce facteur. L’acquéreur doit poser les demandes de prêt généralement dans un délai de 10 à 15 jours. Ce délai est spécifié dans le compromis de vente ainsi que les caractéristiques du prêt.

Ainsi en cas de litige, cela permet au juge de s’assurer que l’acquéreur a effectivement rempli ses obligations de demande de prêt.

Le délai moyen

Entre le moment où l’avant-contrat a été signé et la signature de l’acte authentique de vente, il faut prévoir, en général, un délai moyen de 3 mois. Ce délai permet au notaire d’effectuer les formalités permettant la préparation du transfert de propriété.

Il s’agit principalement de démarches fiscales et administratives à effectuer en amont. De plus, ce temps permet à l’acquéreur d’obtenir son prêt et de signer les documents relatifs à son octroi dans le respect des délais de réflexion minimum obligatoires. En effet, il ne faut pas oublier que lorsque l’emprunteur reçoit son offre de prêt, il ne peut pas la signer avant le 11e jour.

L’acte authentique de vente

Une fois ce délai minimum écoulé, dès lors que l’acquéreur a obtenu son prêt, il est temps de procéder à la signature de l’acte de vente définitif :

Une date sera fixée et le ou les notaires, si chaque partie a le sien, vont convoquer toutes les personnes concernées. En cas d’impossibilité de se rendre au rendez-vous, il est possible de faire une procuration pour permettre à la personne désignée de signer. Mais attention, cela doit être prévu à l’avance, pas au dernier moment. Vous pouvez en discuter avec votre notaire qui vous guidera dans ce genre de problématique en fonction de votre situation personnelle.
Au moment de la signature de l’acte de vente définitif, l’acheteur procède au règlement correspondant au solde du prix de vente et des frais d’acte notarié. En cas d’emprunt, le notaire transmet, au préalable, au service financier la demande de fonds de manière à ce que le jour J, l’argent soit disponible.
Lorsque l’ensemble des documents est signé par les deux parties et l’argent transféré, le vendeur remet les clés à l’acquéreur.
Une attestation est alors remise à chacune des parties. Toutefois, le nouveau propriétaire ne recevra son titre de propriété que plus tard, car certaines formalités doivent encore être réalisées par le notaire pour finaliser la transaction.