Avant de vendre ou de louer un logement, le propriétaire ou le bailleur doivent faire réaliser certains diagnostics immobiliers, dont le prix moyen est déterminé en fonction de certains paramètres. Dans cet ensemble, le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, dont les conditions de réalisation changent en 2021, tient une place centrale, en raison notamment de ses enjeux écologiques.
Depuis l'adoption de la loi Carrez, en 1996, suivie et complétée par d'autres dispositions législatives, la plupart des logements ne peuvent être loués ou mis en vente sans que le bailleur ou le propriétaire n'aient fait procéder à certains diagnostics immobiliers.
Leur but est d'informer avec précision le locataire ou l'acquéreur sur l'état du bien. L'ensemble de ces diagnostics est regroupé dans un dossier de diagnostic technique, ou DDT.
Chaque diagnostic immobilier doit être réalisé par un technicien compétent et agréé. Les diagnostics que le propriétaire doit réaliser avant une vente sont assez nombreux et portent notamment sur la présence de plomb dans le logement, sur l'état des installations de gaz et d'électricité, sur les performances énergétiques de la maison ou de l'appartement, ou encore sur l'état des risques et des pollutions, ou ERP.
Quelques diagnostics supplémentaires sont à réaliser par les propriétaires, comme ceux qui concernent l'éventuelle présence d'amiante ou de termites ou encore sur l'assainissement du logement. En principe, les diagnostics à effectuer pour la location ne sont pas aussi nombreux.
Il faut également mentionner la surface du logement, en tenant compte de paramètres différents selon qu'il s'agit d'un logement en vente ou en location.
Le vendeur paie les diagnostics immobiliers si le logement est mis en vente et le bailleur en assume les frais si le bien est mis en location.
Le prix moyen de ces diagnostics dépend d'un certain nombre de facteurs. Il est d'abord fonction de la superficie du logement et de son ancienneté. Il varie aussi selon le type de logement concerné.
Mais d'autres éléments peuvent encore entrer en ligne de compte. Ainsi, les tarifs ne sont pas forcément les mêmes d'une région à l'autre et ils peuvent aussi dépendre des professionnels à qui l'on s'adresse.
Il arrive qu'un diagnostic immobilier soit gratuit, comme le diagnostic ERP. Sinon, les prix moyens varient, selon les diagnostics, et en fonction de ces divers paramètres, entre 80 et 300 euros environ.
D'après les chiffres donnés par L'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (ADEME), qui est un établissement public, le prix d'un diagnostic de performance énergétique, qui est l'un des diagnostics les plus importants, peut varier, toujours en fonction des mêmes critères, entre 100 et 250 euros en moyenne.
Pour prévoir leur budget, vendeurs et bailleurs peuvent également recourir à des comparateurs. En fonction des éléments fournis, portant notamment sur la superficie du logement, ils peuvent accéder, en quelques clics, aux prix moyens de chaque diagnostic.
Soucieux de limiter l'impact de l'activité humains sur l'évolution de la planète, et donc de limiter les effets du réchauffement climatique, les pouvoirs publics favorisent par tous les moyens la transition énergétique.
Le secteur de l'immobilier n'échappe pas à ces efforts. Dans ce domaine, l'instrument privilégié est le diagnostic de performance énergétique, ou DPE. En dehors de certaines exceptions, ce diagnostic est obligatoire, à la vente comme à la location.
Il mesure la consommation d'énergie de chaque logement, et son émission de gaz à effet de serre, en lui attribuant une note, qui peut aller de A, pour les logements les mieux isolés, à G, pour les "passoires" thermiques.
L'objectif essentiel du DPE est de limiter le plus possible, à terme, l'empreinte carbone du parc immobilier français. C'est pourquoi les propriétaires de biens peu performants au niveau énergétique seront pénalisés par des mesures qui devront soit les inciter à améliorer les performances énergétiques de leurs logements soit à cesser de les louer.
En effet, les propriétaires des logements affichant des notes énergétiques médiocres, F ou G, ne seront plus autorisés, à terme, à augmenter leurs loyers. Et, à l'horizon 2028, ils ne pourront plus les louer.
Dans le même esprit, les biens trop énergivores devront, d'ici 2028 également, faire l'objet de travaux de rénovation énergétique. De manière concrète, il s'agit des logements dépassant 331 Kwh EP/m2. Il s'agit de la mesure de consommation d'énergie par unité de surface.
Toutes ces mesures, qui doivent contribuer à la neutralité carbone d'ici 2050, permettront une évolution du parc immobilier français, composé dès lors de logements plus écologiques.
En 2021, certains changements ont été apportés au diagnostic DPE. En premier lieu, il devient opposable, à compter du 1er juillet 2021, en application de la loi ELAN, adoptée en novembre 2018.
Autrement dit, il emportera des conséquences, à l'égard des tiers concernés, que ceux-ci devront respecter. Ce qui, dans les faits, permettra à un acheteur de se retourner contre le vendeur s'il estime avoir subi un préjudice en raison d'un classement erroné du logement au titre du DPE.
Par ailleurs, la loi dite "énergie climat", du 8 novembre 2019, impose désormais des règles plus restrictives aux propriétaires de logements aux performances énergétiques médiocres.
Comme nous l'avons vu, des contraintes supplémentaires s'appliquent aux biens notés F ou G sur l'échelle du DPE. Mais la loi impose encore d'autres limites aux propriétaires de ces logements.
Ainsi, les biens ayant reçu la note G ne seront plus considérés comme des logements décents à partir de 2025. Trois ans plus tard, en 2028, ce sont les logements ayant reçu la note F qui entreront également dans cette catégorie. Enfin, en 2034, ce sera au tour des biens à qui la note E aura été attribuée.
Par ailleurs, la mesure de la performance énergétique d'un logement sera modifiée. En effet, on l'appréciera en vertu d'un mode de calcul unique.
D'autres modifications auront lieu, comme la prise en compte, dans le calcul, des extensions, si elles sont chauffées, ou encore de la consommation liée à l'éclairage.
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