Lorsqu’un acquéreur souhaite acheter un bien immobilier, après avoir visité ce bien, il peut faire une offre d’achat. Dans ce courrier adressé au vendeur, l’acheteur potentiel propose le prix auquel il accepte d’acheter le bien. Le vendeur est alors en mesure d’accepter ou de refuser cette offre. S’il l’accepte, le vendeur et l’acheteur sont de fait engagés l’un envers l’autre. Mais, que se passe-t-il si le vendeur souhaite ensuite se rétracter ?
Lors de la rédaction de son offre d’achat, l’acquéreur potentiel doit respecter certaines conditions pour permettre à ce document d’être considéré comme valable. En effet, une offre d’achat permet d’exprimer sa volonté d’acheter le bien immobilier proposé à la vente et doit donc inclure les éléments suivants :
Il est possible d’intégrer des clauses suspensives à cette offre d’achat. Elles peuvent permettre à l’acheteur d’annuler la vente sans pénalité dans les cas mentionnés dans celles-ci.
En acceptant l’offre qui lui est faite et en informant l’acquéreur de cette acceptation selon les modalités de réponse indiquées dans l’offre d’achat, le vendeur s’engage auprès du futur acquéreur à lui vendre son bien.
Pour optimiser leurs chances d’obtenir le bien convoité, il est recommandé aux acquéreurs de faire une offre d’achat au prix affiché. La raison en est que dans le cas d’une offre d’achat au prix spécifié dans l’annonce de la vente immobilière, le vendeur à l’obligation de l’accepter.
En revanche, il n’a, par la suite, plus le droit d’accepter une offre d’achat à un prix supérieur. Si le vendeur reçoit plusieurs offres au prix, il est alors en droit de choisir celle de l’acquéreur potentiel dont le dossier lui convient le mieux. Dans ce genre de situation, c’est généralement la solidité du dossier qui sera le critère de choix du vendeur. Dans certains cas, il peut être utile de joindre des documents permettant d’attester de vos possibilités de financement.
Dès lors que le vendeur a accepté l’offre, il n’a pas la possibilité de se désengager, contrairement à l’acheteur. En effet, pendant le délai de rétractation, l’acheteur a la possibilité de se rétracter sans avoir à donner de motif, mais pas le vendeur.
À partir du moment où il accepte l’offre par écrit, il s’engage formellement à vendre son bien au prix stipulé et à l’acheteur dont il a accepté l’offre. Le seul moment où il a l’occasion de refuser de vendre son bien à un acquéreur donné, c’est à la réception de l’offre, car il a alors la possibilité de la refuser, mais seulement à ce moment.
C’est pourquoi, en cas de doute, prenez le temps de réfléchir avant d’accepter une offre. Néanmoins, veillez à ne pas dépasser le délai de validité de l’offre. Autrement dit, le vendeur ne dispose d’aucun délai de rétractation, seulement d’un délai de réflexion.
Mais parce que le vendeur a reçu entre-temps une nouvelle offre d’achat beaucoup plus avantageuse pour lui ou parce qu’il a changé d’avis et ne souhaite plus vendre son bien immobilier, il peut arriver qu’il se rétracte bien qu’il ait initialement accepté l’offre d’achat par écrit.
Mais il prend alors des risques, car il est passible de poursuites judiciaires. En effet, à la demande de l’acheteur, un juge a la possibilité de statuer et de l’obliger à vendre son bien au prix qu’il avait accepté dans l’offre initiale.
Rappelez-vous qu’au moment où le vendeur accepte l’offre d’achat, cela correspond à un engagement de sa part à mener la vente jusqu’à son terme avec l’acquéreur à l’origine de l’offre d’achat. C’est ce qui est spécifié dans l’article 1113 du Code Civil. Toutefois, même si le vendeur ne dispose d’aucun délai de rétractation, il peut, dans certaines cas, arriver que la vente soit annulée par celui-ci :
Dans ces cas, le vendeur peut annuler la vente sans avoir à supporter de pénalités.
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