Immobilier locatif : l’essentiel à savoir pour investir

Immobilier locatif : plusieurs stratégies possibles

Les solutions possibles

Un investisseur désireux de placer son argent dans l'immobilier locatif peut choisir :

• D'acheter un logement neuf ou un appartement ancien.
• De louer le bien vide ou meublé. Le loyer d'un logement meublé sera plus élevé que celui d'un appartement vide, mais le propriétaire aura plus de frais. Il pourra également disposer de son bien plus rapidement, le bail pour un logement meublé n'étant que d'un an, contre 3 pour un logement vide.
• D'acquérir une maison, un appartement ou encore un local commercial. Cette dernière solution peut être intéressante, le bail commercial étant plus long et plus souple et la rentabilité d'ensemble plus grande.

Les avantages spécifiques de l'investissement dans le neuf

Investir dans un programme immobilier comprenant des logements neufs vous permet de profiter :

• D'un bien plus durable, construit selon les dernières normes en vigueur.
• De réelles économies : en effet, vous ne devez pas prévoir de travaux de rénovation et, en cas d'achat d'un logement neuf, les frais de notaire sont plus faibles.
• De garanties spécifiques, comme la garantie décennale qui, durant 10 ans, couvre les malfaçons et désordres qui n'auraient pas été constatés durant le mois suivant la livraison ou ne seraient pas apparus durant l'année suivant la réception des travaux.

Investissement dans le neuf ou l'ancien : que choisir finalement ?

Investir dans le neuf coûte plus cher, à l'achat, que pour l'ancien, mais, les travaux à prévoir étant moins importants, la rentabilité à long terme est plus importante.

Dans l'ancien, l'investisseur peut se voir imposer certaines contraintes, notamment en termes de réglementation et de performances énergétiques. De son côté, investir dans le neuf expose à d'autres limitations, comme un éventuel plafonnement des loyers.

Quels avantages fiscaux ?

Le rôle de la fiscalité

Diverses solutions permettent, dans le cas de l'immobilier locatif, d'optimiser sa fiscalité. Il peut s'agir :

• De dispositifs spécifiques de défiscalisation, comme la loi Pinel.
• Du choix du régime fiscal, comme celui du régime micro-foncier, qui vaut pour sa simplicité.
• D'un amortissement, qui permet de répartir dans le temps le coût du bien acquis.
• De profiter d'autres dispositifs, comme des taux de TVA réduits par exemple.

Le paiement de vos impôts et de la taxe foncière, ainsi que les prélèvements sociaux peuvent influer sur la rentabilité nette de l'investissement. Il convient donc de choisir les dispositifs fiscaux les mieux à même d'en réduire le poids.

Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel donne droit à des réductions d'impôt pour l'achat d'un logement neuf destiné à la location.

L'importance de la réduction, 12, 18 ou 21 %, dépend de la durée de location (6, 9 ou 12 ans). Les loyers des logements sont plafonnés et les locataires doivent respecter certaines conditions de revenus pour pouvoir les louer.

Les autres dispositifs fiscaux

Le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP) peut permettre au loueur du logement de profiter de certains avantages, comme :

• La récupération de la TVA.
• L'amortissement du bien, sur une durée pouvant aller jusqu'à 30 ans.
• La déduction des intérêts d'emprunt et de certaines charges.

Si vous voulez savoir si une telle solution est avantageuse pour vous, vous pouvez faire une simulation LMNP.

On peut également citer :

• Le dispositif Censi-Bouvard, qui propose une réduction d'impôt pour une location d'une durée minimale.
• La loi Malraux, un dispositif de défiscalisation s'appliquant à certains bâtiments anciens.

La gestion locative et la rentabilité à long terme

Les différentes méthodes de gestion locative

La gestion locative impose de nombreuses charges au propriétaire. Il doit en effet chercher des locataires, établir les baux, effectuer d'éventuels travaux ou encore faire réaliser les diagnostics obligatoires.

Pour faire face à ces diverses obligations, il peut :

• S'occuper seul de la gestion locative. Pour rendre sa tâche plus facile, le propriétaire peut utiliser un logiciel de gestion locative.
• Déléguer cette gestion à une agence immobilière, avec laquelle il signe un mandat de gestion.
• Faire appel à un gestionnaire immobilier, qui est un professionnel de la gestion locative.

L'importance d'une gestion proactive

Qu'il s'agisse du coût du logiciel de gestion, de la commission de l'agence immobilière ou de la rétribution du gestionnaire, la gestion locative n'est pas gratuite.

Mais, au-delà de cet aspect comptable, une gestion locative bien pensée doit assurer la rentabilité à long terme du bien. Pour cela, il convient notamment :

• De s'adapter aux attentes des locataires, afin de leur proposer des biens correspondant réellement à leurs besoins.
• De rester attentif aux tendances du marché locatif.
• D'adopter une stratégie de diversification immobilière, afin de diluer les éventuels risques locatifs.