Dans le cas d’une copropriété, le terme « tantièmes » désigne la part immobilière que chaque copropriétaire détient. Le tantième a de l’importance à différents niveaux et est donc spécifié de manière exacte dans l’état descriptif de division ou EDD. Nous vous proposons de découvrir plus en détail les tantièmes et tout ce qui les concerne.
Tantièmes dans une copropriété, de quoi s’agit-il ?
À la base, chaque immeuble en copropriété se compose de ce qui suit :
- Les parties privatives : c’est-à-dire les logements. Chaque propriétaire en jouit exclusivement.
- Les parties communes : par exemple le toit de l’immeuble, le hall d’entrée, les montées d’escalier, etc.. Les différents propriétaires s’en partagent l’usage mais aussi les charges.
La copropriété est ensuite divisée en lots qui incluent un logement privatif et une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes. Ces tantièmes ne sont pas à négliger car ils permettent de déterminer plusieurs éléments relatifs à la copropriété en elle-même :
- le poids du vote de chaque propriétaire pendant les assemblées générales : plus le copropriétaire a de tantièmes, plus le nombre de voix dont il dispose pour les votes est important ;
- le montant à payer pour le règlement des différentes charges de la copropriété. Ces charges concernent l’entretien des parties communes ou les réparations qu’elles nécessitent. Ces frais sont donc répartis entre les différents propriétaires au prorata de leurs tantièmes. Pour connaître la part de chacun, il est nécessaire de se référer au tantième qui est spécifié dans l’EDD joint au règlement de copropriété ou de l’annexe. Prenons un exemple : si, au niveau des parties communes, des frais doivent être engagés pour un montant de 5 000 euros et que l'immeuble est divisé en 10 000 tantièmes, si vous en possédez 150, votre participation aux frais sera : (5 000 x 150) : 10 000 = 75 euros.
De quelle façon sont calculés les tantièmes de copropriété ?
Pour calculer les tantièmes de copropriété, plusieurs critères sont pris en considération dont :
- La superficie du lot de copropriété, c’est-à-dire la partie du bâtiment qui compte la partie privative et une quote part de la partie commune ;
- La consistance du lot, c’est-à-dire s’il s’agit d’un appartement, d’une place de parking, etc. ;
- Ce que le lot comprend, par exemple, un balcon, une terrasse, etc. ;
- Son emplacement, si le lot est au premier ou au dernier étage, etc. ;
Vous pouvez trouver dans le règlement de la copropriété la répartition des tantièmes. Celle-ci doit être inégale entre les différents lots de copropriété.
La modification des tantièmes
Une demande de modification des tantièmes doit faire l’objet d’une Assemblée générale et être autorisée par un vote pour être validée. Il sera alors nécessaire d’obtenir une unanimité des copropriétaires, c’est-à-dire les voix de tous les copropriétaires. Ce genre de modification peut intervenir lorsqu’il y a eu une erreur dans le calcul et que, de ce fait, une rectification est nécessaire. Le copropriétaire en désaccord peut porter l’affaire en justice dans les 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété.
Néanmoins, dans les autres cas énumérés ci-dessous, il est possible de modifier la répartition des tantièmes par un vote en Assemblée générale, comme précédemment, mais à la différence que l'unanimité n’est pas nécessaire, seulement la majorité des voix :
- le lot change d’usage. Par exemple, un lot prévu initialement comme habitation et qui serait modifié pour l’exercice d’une profession libérale ;
- un lot est divisé en deux parties ou plus, puis les fractions en découlant sont vendues ;
- le syndicat de copropriétaires décide d’effectuer des travaux qui auront un impact sur la répartition des charges ou de procéder à la vente ou à l’achat de parties considérées comme communes, par exemple un palier.
Dans le cas d’un changement d’usage
Selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, il est possible, dans ce cas, de valider les nouveaux tantièmes ainsi que la modification du règlement de copropriété en procédant à un vote en Assemblée générale des copropriétaires et en obtenant la majorité simple. Il s’agit de la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne sont pas comptabilisées.
Dans le cas de la division d’un lot de copropriété suivie d’une vente
Toujours en se référant au même article 24 et sauf disposition différente spécifiée dans le règlement de copropriété, en cas de division d’un lot de copropriété, il est possible de modifier le règlement de copropriété et de procéder à un vote en Assemblée générale des copropriétaires. La majorité simple est suffisante pour approuver les nouveaux tantièmes. Il s’agit alors de la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant procédé à leur vote par correspondance. Là non plus, les abstentions ne sont pas comptabilisées.
Dans le cas d’une décision du syndicat
Si le syndicat de copropriété réalise des travaux, un acte d’achat ou de vente, il est possible de procéder à une modification des tantièmes et à la modification du règlement de copropriété en votant lors d’une Assemblée générale des copropriétaires. Aux termes de la loi du 10 juillet 1965, la proposition peut être validée des manières suivantes :
- à la majorité simple, comme stipulé à l’article 24 ;
- à la majorité absolue, comme stipulé à l’article 25 ;
- ou à la majorité double, comme stipulé à l’article 26.
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