Comment vendre une partie de son terrain ?

Vérifier la faisabilité du projet

Si vous souhaitez vendre une partie de votre terrain, la première chose à faire est, bien évidemment, de vérifier la faisabilité de ce projet d’un point de vue réglementaire et juridique. Pour cela, vous devez vous concentrer sur différents points :

• Vous devez vous assurer que vous pouvez tailler une parcelle d’au moins 300 m². Dans le cadre d’une future construction, il s’agit là du minimum.
• Vous devez également vous référer au Plan local d’urbanisme ou PLU pour vérifier le zonage et vous assurer que votre terrain se trouve bien dans une zone constructible. Le PLU est un document d’urbanisme de référence des communes qui permet de connaître l’affectation de chaque sol, d’une part, à l’un des 4 types de zones existants, à savoir les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles et les zones forestières et naturelles, et d’autre part aux différents types de construction, à savoir habitations, commerces et services, exploitations agricoles, équipements de services publics. Pour le consulter vous pouvez vous rendre en mairie ou sur son site Internet dans la section Urbanisme.
• Dans ce même PLU, vous devez vérifier les différentes règles à respecter dans le cadre de la vente d’un terrain comme la distance minimale avec les maisons déjà construites, l’emprise au sol, la viabilisation, etc.. Selon les communes, les règles du PLU peuvent être très strictes.

Faire réaliser une étude du sol

En effet, sous l’effet de la pluie, certains types de sol ont tendance à gonfler et sous l’effet de la sécheresse, à se rétracter. Ce phénomène, qui occasionne des dégâts sévères à la structure des constructions, est connu sous le nom de Retrait-Gonflement des Argiles (RGA).

Vous pouvez savoir si votre terrain se trouve dans une zone « à risques » en consultant le site officiel georisques.gouv.fr. Face à cette situation, la loi ELAN est entrée en vigueur en octobre 2020. Elle impose à tout propriétaire qui souhaite vendre une partie ou l’intégralité d’un terrain situé dans une zone déclarée comme moyennement ou fortement exposée au phénomène de RGA de faire réaliser une étude du sol, ou étude géotechnique.

Le but est ainsi d’informer les acquéreurs potentiels des éventuels risques et de leur permettre d’adapter les techniques de construction. Pour la réalisation de l’étude du sol de votre terrain, vous devrez vous adresser à un bureau d'étude géotechnique. Le coût varie entre 500 et 2 000 €.

Diviser le terrain

Il sera ensuite nécessaire de procéder à la division du terrain qui ne peut se faire qu’après l’étape préalable de bornage.

Le bornage

Cette opération, qui doit être réalisée par un géomètre-expert, le seul professionnel habilité à le faire, consiste à définir avec précision les limites de votre parcelle en tenant compte des parcelles voisines. Le géomètre va donc matérialiser ces limites en plantant des bornes au sol. Cette obligation date de 2000 avec la loi Sru (Solidarité renouvellement urbain). Lorsque le géomètre a terminé le bornage, il vous remet un PV d’abornement qui va ensuite être publié officiellement au service de la conservation des hypothèques.

La division

Une fois le bornage réalisé, le géomètre peut alors procéder à la division de votre terrain pour la mise en vente d’une ou de plusieurs parcelles. Pour ce faire :

• Il commence par dresser les plans de division de terrain.
• Il édite ensuite le DMPC, ou document modificatif parcellaire cadastral, qui va permettre aux services du cadastre d’attribuer un nouveau numéro de parcelle au morceau de terrain obtenu après la division. Vous devrez conserver ce document pour le transmettre au notaire lors de la rédaction de l’acte de vente.
• Il va ensuite matérialiser les limites de cette nouvelle parcelle à l’aide de piquets plantés dans le sol.

Faire la déclaration préalable

Lorsque vous voulez diviser votre terrain dans le but d’en vendre une partie, vous devez obligatoirement faire une déclaration préalable en mairie. Le délai de réponse de la mairie est généralement d’un mois. Si après un mois, vous n’avez rien reçu, vous pouvez considérer ce silence comme une approbation.

Vous êtes donc autorisé à vendre votre partie de terrain. La mairie est en droit de s’opposer à la division. Cela peut arriver si le terrain se trouve dans un secteur protégé. Toutefois, vous avez la possibilité de contester ce refus et d’entamer un recours à l’autorité administrative. Vous pouvez également saisir le tribunal administratif.

Demander le permis d’aménager

Si la division entraîne des travaux de raccordement à différents réseaux comme ceux de l’eau, de l’électricité, du gaz et de l’assainissement, vous devez alors obtenir un permis d’aménager. De même si cela entraîne une création de voies d’accès. Cette demande est plus longue, puisque la mairie doit étudier ce type de demande. Vous devrez alors compter environ 3 mois.

Afficher l’autorisation

Après réception de votre autorisation d’aménager, veillez à l’afficher clairement sur votre terrain. Votre ou vos voisins disposent alors de deux mois pour éventuellement s’y opposer. Il est recommandé de faire constater l’affichage par un huissier de justice pour officialiser la procédure. Ainsi, vous sécurisez la vente à venir. Après deux mois d’affichage, si aucun recours n’a été effectué par l’un de vos voisins, vous avez la possibilité de mettre en vente cette parcelle de votre terrain.

La mise en vente

À l’issue de toutes ces étapes, vous pouvez mettre votre ou vos parcelles de terrain en vente. Vous pouvez faire appel à une agence immobilière qui prendra en charge les différentes étapes du processus de vente, sinon vous pouvez vous en charger vous-même :

• évaluer le prix de vente au plus juste ;
• informer de la vente de ce terrain et le mettre en valeur ;
• présenter le terrain aux personnes intéressées ;
• trouver un acquéreur fiable.

Une fois cet acquéreur trouvé, vous allez dans un premier temps signer une promesse de vente ou un compromis de vente puis, la vente auprès d’un notaire.