Comment savoir si un terrain est constructible ?

Vous êtes propriétaire d’une parcelle de terrain et vous aimeriez savoir si elle est constructible et si oui, quel type de construction elle est autorisée à recevoir ? Ou vous avez repéré un terrain à acheter et vous vous posez les mêmes questions ? Nous vous proposons de découvrir comment procéder.

Minutes Maison Publié le 26/09/22 à 13:26
Terrain Constructible
© istock

Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?

Lorsque l’on parle d’un terrain constructible, il s’agit d’une parcelle qui peut recevoir une ou plusieurs habitations parce qu’elle répond à différents critères.

  • De par leur nature, son sol et son sous-sol permettent l’implantation de bâtiments et seront en mesure de les supporter.
  • Le terrain ne se trouve pas dans une zone inondable, soumise à des glissements de terrain, etc..
  • Le terrain doit pouvoir être raccordé facilement aux différents réseaux, comme l’eau potable, l’électricité, etc. et pouvoir bénéficier d’un accès par une voie carrossable, c’est-à-dire qu’il doit pouvoir être viabilisé ou l’être déjà.
  • Il doit être qualifié juridiquement de terrain autorisé à recevoir un bâtiment. La plupart du temps, c’est la mairie qui décide d’un ensemble de règles qui permettent ou non la construction d’un bâtiment sur un terrain donné et qui décident de la destination des bâtiments, c’est-à-dire s’ils peuvent être résidentiels, agricoles, commerciaux, etc. :
    • Un terrain peut être jugé constructible, c’est-à-dire que vous avez l’autorisation d’implanter une construction dessus.
    • Un terrain peut avoir été jugé inconstructible et ce, de manière définitive.
    • Un terrain peut avoir été déclaré constructible à un moment donné, mais cela peut changer.

Il faut savoir qu’il est possible qu’un terrain qui n’était pas constructible le devienne sous l’impulsion de la commune ou de la communauté de communes.

Qui peut être amené à vérifier si un terrain est constructible ?

Vous pouvez vous intéresser à la constructibilité d’un terrain en tant que :

  • propriétaire : pour savoir si vous pouvez construire un bâtiment dessus ou si vous pouvez le vendre en tant que terrain constructible. Dans ce dernier cas, cela aura un impact non négligeable sur le prix au mètre carré.
  • acquéreur : il peut également être nécessaire de vérifier la constructibilité d’un terrain pour savoir, avant de vous lancer, si votre projet sera réalisable sur ce terrain en particulier.

Comment vérifier la constructibilité d’un terrain ?

Pour savoir si un terrain est constructible, vous pouvez vous référer :

  • au PLU ;
  • au certificat d’urbanisme ;
  • au cadastre.

Le PLU

Que vous possédiez ou souhaitiez acheter un terrain, pour savoir s’il est constructible, la première démarche à entreprendre est de consulter le PLU. Il s’agit du Plan local d’urbanisme, autrement dit, du document qui décrit les règles d'urbanisme d’une commune.

Le PLU permet de gérer les enjeux fonciers et architecturaux en définissant l’affectation des sols pour chaque terrain : ce peut être à usage d’habitation, de commerces, de services, d’exploitations agricoles ou forestières, d’équipements d’intérêts collectifs et de services publics.

Pour consulter le PLU, vous avez deux possibilités :

  • Vous pouvez vous rapprocher de votre mairie et plus précisément du service Urbanisme de celle-ci. Vous pourrez alors soit consulter le PLU directement en mairie, soit en recevoir une copie par mail ou par courrier.
  • Vous pouvez vous connecter sur le site Internet de la mairie dans la section Urbanisme. Mais en cas de doute, n’hésitez pas ensuite à contacter la mairie pour obtenir des explications

Le PLU vous donnera des informations sur la destination des sols, ainsi que sur les règles et modalités de construction en fonction de la zone dans laquelle se trouve le terrain concerné. Il faut savoir que le PLU se découpe en 4 zones, décrites ci-dessous, qui apportent une première indication sur le terrain.

Zones urbaines

Assorties de la lettre U, ces zones sont en principe constructibles. En général, ce sont des zones qui ont déjà fait l’objet d’opérations immobilières, que ce soit sous forme de logements, de commerces ou d’entreprises. Ces zones sont donc viabilisées et disposent d’un accès à l'eau, au gaz et à l'électricité, la seule contrainte en matière de construction étant de respecter les règles d’urbanisme en vigueur.

Les zones à urbaniser

Il s’agit des zones assorties des lettres AU. Elles sont généralement constructibles, mais pas encore urbanisées. Par contre, elles peuvent déjà être raccordées aux différents réseaux. Ce sont des zones qui, lors d’une révision du PLU, peuvent rapidement devenir des zones urbaines.

Les zones agricoles

Comme  leur nom l'indique, les zones agricoles, assorties de la lettre A, sont exclusivement destinées à une activité agricole ce qui implique qu’elles ne sont constructibles que pour des bâtiments liés à cette activité.

Les zones naturelles et forestières

Enfin, les zones naturelles et forestières, assorties de la lettre N, ne sont pas constructibles car elles délimitent généralement un espace naturel protégé.

Le certificat d’urbanisme

Il est également possible de savoir si le terrain est constructible en se référant au certificat d'urbanisme de la commune dans laquelle se situe la parcelle. Ce document d’information permet d’obtenir différents renseignements :

  • Les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné.
  • Les limitations au droit de propriété, comme les servitudes d’utilité publique, les éventuelles zones de protection qui se trouvent à proximité d’un monument historique.
  • La liste des taxes d’urbanisme.

Pour le consulter, vous devez en faire la demande auprès de votre mairie qui vous fera remplir le formulaire Cerfa n°13410*04.

Le certificat opérationnel

Pour compléter le certificat d’urbanisme, vous pouvez également consulter le certificat opérationnel. Ce document permet de savoir si un terrain est constructible, puisque ce document établit l’état des équipements publics présents ou à venir, tels que le réseau électrique, l’accès au gaz et à l’eau, les réseaux d’évacuation. Pour l’obtenir, il vous faudra également vous adresser à la mairie dont dépend le terrain. Ce document est ensuite valable pendant 18 mois.

Le cadastre

Pour savoir si votre terrain est constructible, vous pouvez également vous référer au relevé cadastral. Vous pourrez ainsi connaître la nature de la parcelle cadastrale. Ce document met en avant la zone dans laquelle se situe la parcelle de terrain qui vous intéresse. Pour l’obtenir, il suffit de vous rendre en mairie et de demander au service Urbanisme de vous transmettre le relevé cadastral. Vous pouvez aussi procéder directement en ligne soit depuis le site Internet de votre mairie, soit via le site officiel cadastre.gouv.fr.

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