Comment rendre un terrain constructible ?

Pourquoi rendre un terrain constructible ?

Si vous êtes propriétaire d’une parcelle de terrain qui, aux termes du Plan local d’urbanisme, ne répond pas aux critères juridiques pour être déclarée constructible, vous pouvez souhaiter faire en sorte qu’elle le devienne. Plusieurs raisons peuvent motiver cette décision :

• Vous pouvez vouloir faire construire sur celle-ci votre propre maison ou une maison pour vos enfants, etc..
• Vous pouvez vouloir la vendre. En effet, en même temps qu’il devient constructible, un terrain voit son prix fortement augmenter. Selon l’endroit où il se situe, cette valorisation peut même prendre une dimension impressionnante. Vous pouvez alors choisir de vendre la totalité du terrain ou seulement une partie, mais dans les deux cas, la constructibilité du terrain est un critère indispensable.

Sans oublier la viabilisation

Si le fait qu’un terrain soit constructible est un critère important pour permettre la construction d’un bien immobilier, puisque cela signifie que le sol est suffisamment résistant pour supporter le poids d’une construction et que Plan local d’urbanisme en donne l’autorisation, ce critère n’est cependant pas suffisant.

Un autre critère indispensable est de s’assurer de la viabilisation d’un terrain. En effet, pour être intéressant, un terrain constructible doit pouvoir être raccordé aux réseaux d’énergie, de communication et d’assainissement, ou l’être déjà.

Comment rendre un terrain constructible ?

Généralement, ce sont les instances locales qui déterminent la nature d’un terrain et le classe dans l’une des 4 zones possibles :

• Zone urbaine, généralement constructible.
• Zone à urbaniser, généralement constructible, mais pas urbanisée.
• Zone agricole, constructible uniquement pour des bâtiments à usage agricole.
• Zone naturelle et forestière, généralement non constructible.

Ce zonage peut être consulté sur le PLU ou la carte communale. Pour l’effectuer, les autorités locales s’appuient sur différents points qui permettent de fixer les règles de construction de la commune. Ce peuvent être les impératifs écologiques locaux, le projet sociétal de la commune ou des contraintes nationales comme les réserves naturelles, etc..

Commencer par se renseigner

Avant toute chose, il est nécessaire de bien vous renseigner auprès des services compétents. Vous pouvez réaliser ce type de démarches aussi bien en tant que propriétaire qu’en tant qu’acquéreur potentiel. Il n’est, en effet, pas nécessaire d’être le propriétaire du terrain pour avoir accès au PLU, à la carte communale ou au relevé cadastral, ce qui signifie que si une parcelle vous intéresse, vous avez la possibilité de vous renseigner librement.

Pour ce faire :

• Vous pouvez vous rendre à la mairie de la commune dans laquelle se trouve la parcelle ou sur le site Internet de celle-ci. Cette démarche vous permettra d’évaluer si la parcelle se trouve dans une zone constructible ou non.
• Vous pouvez demander à la mairie un certificat d’urbanisme d’information. Il vous permettra d’obtenir les informations pertinentes concernant le régime des taxes et les servitudes.
• Dès lors que vous avez une idée plus générale de votre projet immobilier, vous pouvez également demander un certificat d’urbanisme opérationnel. Ce document vous permettra de voir :
  • les équipements publics essentiels disponibles, ce qui vous permettra de faire une première estimation du coût nécessaire à une éventuelle viabilisation ;
  • les taxes applicables dans le cas où des travaux seraient réalisés ;
  • si le terrain peut être utilisé pour le type de construction que vous avez prévu.

Pour simplifier toutes ces démarches, vous avez la possibilité de vous faire accompagner par un professionnel.

Rendre son terrain constructible, les contraintes du PLU

Le PLU ou, à défaut, le RNU (Règlement national d’urbanisme), tout comme la carte communale, imposent un certain nombre de contraintes plus ou moins fortes sur une construction. Ils déterminent ainsi :

• Si la parcelle se trouve dans une zone constructible.
• Différentes restrictions et interdictions en fonction de la taille du terrain, de la distance avec les constructions à proximité, mais aussi de la localisation, comme le COS, ou coefficient d’occupation des sols, la hauteur maximale des bâtiments et, de ce fait, la surface habitable.
• La distance minimale à respecter avec les voisins, mais aussi la protection de certains arbres, d’espaces verts, etc..

Ces différentes vérifications ne doivent pas être négligées, car de par toutes ces restrictions, un terrain qui se trouve en zone constructible peut ne pas l’être sur un plan pratique. De la même façon, lorsqu’un PLU indique qu’un terrain n’est pas constructible, des solutions existent.

Comment faire procéder à la révision ou à la modification du PLU ?

Si vous souhaitez qu’un terrain devienne constructible, vous avez la possibilité de déposer une demande de modification du PLU. Il s’agit d’une démarche assez simple qui se compose des étapes suivantes :

• En amont, vous devez monter un dossier solide présentant des arguments susceptibles de mettre en valeur votre projet et de convaincre qu’une construction sur ce terrain constituerait une plus-value pour l’ensemble de la communauté. Pour ce faire, misez sur la prise en compte de l’environnement.
• Une fois votre dossier constitué, vous devez le déposer à la mairie de la commune dans laquelle se trouve le terrain.
• Les élus locaux pourront alors procéder à l’étude de votre demande et si nécessaire la transmettre aux autres services de l’État éventuellement concernés. Ce peut être la DDE, la chambre d’agriculture, etc..

Si, sur un plan juridique, la modification du PLU est impossible parce qu’elle irait à l’encontre du Plan d’Aménagement et de Développement Durable, vous pouvez alors demander une révision de PLU en procédant sensiblement de la même manière que pour une modification. Quoi qu’il en soit, pour que le PLU soit révisé ou modifié, votre projet ne doit pas entraver le plan de développement ou d’aménagement local, respecter les espaces protégés, etc..

Pour évaluer le réalisme de votre demande, la meilleure chose à faire est donc de vous rapprocher des services municipaux et des élus chargés de l’urbanisme.

Si la non constructibilité de votre terrain est liée à la nature des sols, sachez qu’il est possible de commander une étude complète pour identifier les risques, puis adapter votre projet en fonction.