Comment calculer une plus-value immobilière ?

Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, vous souhaitez calculer la plus-value que vous allez faire ? Cela est tout à fait compréhensible et judicieux, car les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Néanmoins, dans certains cas, il est possible de bénéficier d’une exonération totale. Découvrez tout ce qu’il y a à savoir à ce sujet.

Minutes Maison Publié le 05/04/23 à 10:12
Maison En équilibre Avec De L'argent
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La plus-value immobilière, de quoi s’agit-il ?

Lorsque vous mettez en vente un bien immobilier, si vous le vendez à un prix plus élevé que celui auquel vous l’avez acheté, la différence à votre avantage entre le prix de revente et le prix d’achat initial d’achat, porte le nom de plus-value.

Par exemple, si vous avez acheté un bien 200 000 € et que vous le revendez 220 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 €. Cette somme peut être soumise à l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux, ce qui correspond à un total de 36,2 % à taux plein.

À l’inverse, si vous vendez votre bien moins cher que ce que vous l’avez acheté, on parle alors de moins-value. Toutefois, cette situation est peu probable actuellement au vu de la tendance à la hausse de l’immobilier.

Les cas où une plus-value peut être inévitable

Comme nous l’avons vu, une plus-value immobilière peut être réalisée lorsqu'un bien immobilier est cédé à titre onéreux, mais aussi lors d’un droit relatif à un immeuble comme l’usufruit, la nue-propriété, etc..

Autrement dit, cela peut concerner :

  • la vente d’un bien immobilier, tel qu’un appartement, une maison, un terrain ;
  • la vente des droits attachés à un bien immobilier, comme des servitudes, un usufruit, etc. ;
  • l’échange de biens ;
  • la vente d’un bien immobilier par l'intermédiaire d’une SCI (société civile immobilière) non soumise à l’impôt sur les sociétés ou d’un fonds de placement dans l’immobilier ;
  • le partage ou l’apport en société.

Comment estimer la plus-value ?

Le calcul du montant de la plus-value que vous allez réaliser peut être effectué de deux façons différentes, mais les calculs présentés ci-dessous permettent seulement d’estimer globalement le montant de la plus-value. Nous verrons ensuite comment calculer son montant plus précisément.

Calcul simplifié de la plus-value immobilière

Pour connaître le montant de la plus-value immobilière que vous allez réaliser, il est possible d’utiliser une méthode simplifiée, comme évoqué précédemment. Pour ce faire, il suffit de faire la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du logement.

Par exemple, si vous avez acheté un bien immobilier 190 000 € et que vous le revendez 300 000 €, vous ferez le calcul suivant : 300 000 - 190 000 = 110 000 €

La plus-value immobilière est donc de 110 000 €

Simulateur de plus-value immobilière

Une autre solution pour calculer la plus-value immobilière est d’utiliser un simulateur. Disponible sur Internet, il vous permettra d’obtenir le résultat en toute facilité.

Il présente l'avantage de vous indiquer le montant de l’imposition si vous ne pouvez pas bénéficier d’une exonération. Vous pourrez ainsi anticiper cette dépense. Vous pouvez également utiliser ce type d’outil dans le cas de la vente d’un terrain constructible qui est, lui aussi, concerné par la plus-value.

Personne Fait Des Calculs à L'aide D'une Calculatrice
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Calculer les impôts liés à une plus-value immobilière

Qui dit plus-value, dit, dans la majeure partie des cas, imposition. Pour la connaître, après avoir calculé le montant de la plus-value immobilière réalisée, vous devez déduire les différents abattements applicables en fonction de la durée de détention.

Il s’agit d’un abattement sur les impôts à partir de la 6e année de détention et d’un abattement sur les prélèvements sociaux, lui aussi soumis à une durée de détention. Un tableau plus détaillé de ces abattements vous est présenté plus bas dans l’article. Néanmoins, pour déterminer quel va être votre montant d’imposition, vous devez connaître le prix d’acquisition corrigé et le prix de vente corrigé.

Prix d’acquisition corrigé

Pour obtenir le prix d’acquisition corrigé et arriver à une base d’imposition de la plus-value moins importante, il est possible de gonfler le prix de l’acquisition initiale. Pour ce faire, vous pouvez ajouter au prix d’achat du bien les éléments suivants :

  • les charges et indemnités payées au vendeur au moment de l’achat ;
  • les frais de notaire, d’enregistrement, etc. dans la limite du taux forfaitaire de 7,5 % ;
  • les travaux réalisés, sous réserve de présentation de justificatifs et dans la limite du taux forfaitaire de 15 % pour un logement détenu depuis 5 ans ;
  • les frais de voirie, de réseaux et distributions.

Prix de vente corrigé

Pour éviter une trop grande différence entre le prix d’achat initial et le prix de revente, et donc, une plus-value trop importante, s’il est possible de gonfler le prix que vous a coûté le bien, il est également possible de réduire la somme que vous a rapportée la vente.

Du prix figurant dans l’acte de vente, vous pouvez déduire les frais qui ont été générés par le fait de vendre. Il peut s’agir des différents diagnostics qui sont obligatoires, mais aussi les frais d’agence, le cas échéant. En bref, il s’agit de toutes les dépenses qui ont été occasionnées par la vente et qui ne vous reviennent pas à la vente du bien

Augmenter le prix d’acquisition grâce aux travaux

Nous avons vu que le montant des travaux réalisés peut être utilisé pour gonfler le prix d’acquisition et ainsi, réduire la plus-value. Mais pour ce faire, il faut :

  • être capable de justifier de ces travaux avec les factures correspondantes ;
  • ne pas avoir déduit ces travaux dans le cadre de l’impôt sur le revenu ;
  • ne pas avoir réalisé ces travaux dans le cadre de dépenses locatives  ;
  • ne pas prendre en ligne de compte les travaux de réparation ou d’entretien.
Bon à savoir : Il faut savoir que si vous possédez votre bien immobilier depuis plus de 5 ans, vous bénéficiez d’une déduction d’un taux forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition. Elle ne peut pas être cumulée avec la réduction réelle des travaux.

Abattement en fonction de la durée de détention

Nous l’avons évoqué, le taux d’abattement appliqué sur la plus-value immobilière est soumis à la durée de détention.

Nombre d’années de détention Impôt sur le revenu : taux d’abattement appliqué pour chaque année Prélèvements sociaux : taux d’abattement appliqué pour chaque année
Inférieure à 6 ans 0 % 0 %
De 6 à 21 ans inclus 6 % par an 1,65 % par an
22 ans révolus 4 % par an 1,60 % par an
De 23 à 29 ans inclus Exonération 9 % par an
Au-delà de 30 ans Exonération Exonération
Important : Pour compter le nombre d’années de détention, le décompte débute au jour anniversaire de l’acquisition du bien.

Les cas d’exonération de la plus-value immobilière

Dans certaines situations, il est possible d’être exonéré de la plus-value immobilière. C’est le cas, si :

  • le bien vendu est votre résidence principale et que vous vendez la totalité des dépendances en même temps ;
  • il s’agit d’une vente d’un droit de surélévation, dans le cas d’une copropriété ;
  • le vendeur est non-résident français, sous certaines conditions ;
  • le bien est vendu à un prix inférieur de 15 000 €, ou 30 000 € pour un couple ;
  • le bien a été conservé pendant 30 ans ;
  • il s’agit d’un bien lié à une expropriation, dans certains cas ;
  • le bien est vendu à des fins de création de logements sociaux.

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