En tant que propriétaire d’un terrain non bâti constructible, vous souhaitez le mettre en vente en tant que terrain à bâtir et vous vous interrogez sur l’obligation d’une étude de sol ? Nous vous proposons de découvrir plus en détail cette obligation, ainsi que les cas dans lesquels elle est incontournable.
Aussi appelée étude géotechnique, l’étude de sol est une obligation depuis le 1er janvier 2020. Elle permet de mettre en évidence la composition du sol, en particulier la présence ou non d’argile, sa perméabilité ou son imperméabilité à l’eau, les risques sismiques qu’il peut présenter, la présence d’une nappe phréatique ou de cavités, son éventuelle pollution, etc..
La présence d’argile peut sembler anodine, pourtant en cas d’épisodes de sécheresse suivis d'épisodes pluvieux, un sol argileux est soumis à un phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA) qui peut avoir des conséquences graves sur la structure d’un bâtiment l’intégrité du bâtiment.
Ce type de problèmes est fréquemment constaté sur les maisons individuelles dont les fondations sont plus légères. L’étude du sol permet donc de mettre en évidence ce risque potentiel et d’en informer l’acheteur, mais aussi le constructeur à qui le document est remis. Il pourra ainsi proposer des solutions adaptées tant sur le plan des techniques que des matériaux de construction.
La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a vu le jour le 1er janvier 2020 pour une entrée en vigueur en octobre 2020. Cette loi vise à mieux protéger les acquéreurs de terrains constructibles. Dans cette loi, il est imposé de faire effectuer une étude de sol, si la parcelle se trouve sur une zone argileuse, avant de pouvoir mettre le terrain en vente.
Si vous vous demandez si l’étude de sol est obligatoire, la réponse est « Ça dépend ». Eh oui, cela dépend de la localisation de votre terrain :
Pour obtenir plus d'informations, vous pouvez vous rendre sur le site officiel georisques.gouv.fr.
Nous l’avons évoqué, une étude géotechnique est imposée si le terrain constructible se trouve dans une zone déclarée comme moyennement ou fortement exposée au phénomène de retrait-gonflement des argiles.
Concrètement, il s’agit des zones dont le sol est argileux. Il faut savoir qu’environ la moitié de la France se trouve sur des terrains argileux et que des dizaines de milliers de maisons sont construites tous les ans sur ce type de terrain, qui, malheureusement, résiste mal aux intempéries et à la sécheresse et qui entraîne bon nombre de dégâts sur ces habitations.
Les régions les moins concernées sont la Bretagne, les Vosges, le Massif Central, les Alpes et la Corse. Pour savoir si votre terrain se trouve dans une zone concernée, vous pouvez vous rendre sur le site legifrance.gouv.fr. Vous pourrez y trouver une carte des « zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux » sur laquelle les différentes zones sont identifiées selon 3 types :
Si votre parcelle de terrain est dans zone qualifiée de moyenne ou forte, vous devrez obligatoirement effectuer l’étude de sol. Ces zones couvrent 48 % du territoire.
Si vous vivez dans une zone géographique soumise à l’obligation de l’étude de sol, celle-ci devra être réalisée avant les opérations suivantes :
Pour finaliser la vente, mais aussi procéder à son règlement, il revient au vendeur de faire réaliser l’étude de sol et de fournir à l’acquéreur le document émis à la suite de celle-ci.
Même si vous n’êtes pas dans une zone concernée, le fait de connaître la nature du sol de votre terrain peut être un atout au moment de la vente. En effet, cela peut, d’une certaine façon, rassurer l’acheteur qui sait qu’il n’aura pas de mauvaises surprises et donc, pas de surcoût au moment de la construction.
Pour la vente d’un terrain constructible se trouvant dans une zone où les sols sont argileux, une étude de sol dite « préalable » doit être réalisée. Elle a pour but d’identifier les risques géotechniques du terrain concerné et de définir les principes généraux que le constructeur devra respecter pour prévenir les dommages que les mouvements de terrain pourraient occasionner.
Cette étude dite de conception a pour but de fixer, sur la base de l’identification des risques géotechniques du sol, des prescriptions permettant d’adapter les techniques et les matériaux de construction à la nature du sol et au projet de construction. Elle est à réaliser lorsqu’il est question de faire bâtir sur un terrain en zone de sols argileux.
Deux cas sont possibles :
Lorsque, pour la réalisation d’une étude de sol, vous faites appel à un expert en cabinet d’étude géotechnique, il va procéder en 4 étapes.
Pour une étude de sol nécessaire à la vente d’un terrain constructible, il faut compter environ 500 €. Une étude de sol de conception est plus onéreuse et coûte environ 1 000 €. La durée de validité de cette étude est de 30 ans tant qu’aucun remaniement du sol n’est effectué.
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