Est-il obligatoire de réaliser une étude de sol avant de vendre un terrain ?

En tant que propriétaire d’un terrain non bâti constructible, vous souhaitez le mettre en vente en tant que terrain à bâtir et vous vous interrogez sur l’obligation d’une étude de sol ? Nous vous proposons de découvrir plus en détail cette obligation, ainsi que les cas dans lesquels elle est incontournable.

Minutes Maison Publié le 29/09/22 à 13:18
éTude De Sol
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Pourquoi procéder à une étude de sol ?

Aussi appelée étude géotechnique, l’étude de sol est une obligation depuis le 1er janvier 2020. Elle permet de mettre en évidence la composition du sol, en particulier la présence ou non d’argile, sa perméabilité ou son imperméabilité à l’eau, les risques sismiques qu’il peut présenter, la présence d’une nappe phréatique ou de cavités, son éventuelle pollution, etc..

La présence d’argile peut sembler anodine, pourtant en cas d’épisodes de sécheresse suivis d'épisodes pluvieux, un sol argileux est soumis à un phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA) qui peut avoir des conséquences graves sur la structure d’un bâtiment l’intégrité du bâtiment.

Ce type de problèmes est fréquemment constaté sur les maisons individuelles dont les fondations sont plus légères. L’étude du sol permet donc de mettre en évidence ce risque potentiel et d’en informer l’acheteur, mais aussi le constructeur à qui le document est remis. Il pourra ainsi proposer des solutions adaptées tant sur le plan des techniques que des matériaux de construction.

La loi ELAN

La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a vu le jour le 1er janvier 2020 pour une entrée en vigueur en octobre 2020. Cette loi vise à mieux protéger les acquéreurs de terrains constructibles. Dans cette loi, il est imposé de faire effectuer une étude de sol, si la parcelle se trouve sur une zone argileuse, avant de pouvoir mettre le terrain en vente.

Si vous vous demandez si l’étude de sol est obligatoire, la réponse est « Ça dépend ». Eh oui, cela dépend de la localisation de votre terrain :

  • Si votre terrain se trouve dans une zone déclarée comme moyennement ou fortement exposée au phénomène de RGA, l’étude de terrain est obligatoire.
  • Dans le cas contraire, elle est seulement conseillée.

Pour obtenir plus d'informations, vous pouvez vous rendre sur le site officiel georisques.gouv.fr.

Les zones géographiques concernées

Nous l’avons évoqué, une étude géotechnique est imposée si le terrain constructible se trouve dans une zone déclarée comme moyennement ou fortement exposée au phénomène de retrait-gonflement des argiles.

Concrètement, il s’agit des zones dont le sol est argileux. Il faut savoir qu’environ la moitié de la France se trouve sur des terrains argileux et que des dizaines de milliers de maisons sont construites tous les ans sur ce type de terrain, qui, malheureusement, résiste mal aux intempéries et à la sécheresse et qui entraîne bon nombre de dégâts sur ces habitations.

Les régions les moins concernées sont la Bretagne, les Vosges, le Massif Central, les Alpes et la Corse. Pour savoir si votre terrain se trouve dans une zone concernée, vous pouvez vous rendre sur le site legifrance.gouv.fr. Vous pourrez y trouver une carte des « zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux » sur laquelle les différentes zones sont identifiées selon 3 types :

  1. zones à exposition forte ;
  2. zones à exposition moyenne ;
  3. zones à exposition faible.

Si votre parcelle de terrain est dans zone qualifiée de moyenne ou forte, vous devrez obligatoirement effectuer l’étude de sol. Ces zones couvrent 48 % du territoire.

La vente concernée par l’étude de sol

Si vous vivez dans une zone géographique soumise à l’obligation de l’étude de sol, celle-ci devra être réalisée avant les opérations suivantes :

  • la mise en vente d’un terrain non bâti constructible aux fins de la construction d’une ou de plusieurs maisons individuelles.
  • la conclusion avec un acheteur d’un contrat ayant pour objet les travaux de construction d’une maison individuelle.

Pour finaliser la vente, mais aussi procéder à son règlement, il revient au vendeur de faire réaliser l’étude de sol et de fournir à l’acquéreur le document émis à la suite de celle-ci.

Même si vous n’êtes pas dans une zone concernée, le fait de connaître la nature du sol de votre terrain peut être un atout au moment de la vente. En effet, cela peut, d’une certaine façon, rassurer l’acheteur qui sait qu’il n’aura pas de mauvaises surprises et donc, pas de surcoût au moment de la construction.

Que contient une étude de sol ?

L’étude de sol préalable

Pour la vente d’un terrain constructible se trouvant dans une zone où les sols sont argileux, une étude de sol dite « préalable » doit être réalisée. Elle a pour but d’identifier les risques géotechniques du terrain concerné et de définir les principes généraux que le constructeur devra respecter pour prévenir les dommages que les mouvements de terrain pourraient occasionner.

L’étude de sol de conception

Cette étude dite de conception a pour but de fixer, sur la base de l’identification des risques géotechniques du sol, des prescriptions permettant d’adapter les techniques et les matériaux de construction à la nature du sol et au projet de construction. Elle est à réaliser lorsqu’il est question de faire bâtir sur un terrain en zone de sols argileux.

Deux cas sont possibles :

  • Le propriétaire se charge de la faire réaliser, puis fournit le bilan au constructeur qui s’engage alors à respecter les prescriptions.
  • Le propriétaire ne fournit pas l’étude géotechnique, mais le constructeur s'engage à respecter des techniques de construction spécifiques.
Tude De Sol Geotechnique
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Les étapes d’une étude de sol

Lorsque, pour la réalisation d’une étude de sol, vous faites appel à un expert en cabinet d’étude géotechnique, il va procéder en 4 étapes.

  1. Il va d’abord passer en revue les documents tels que les cartes géologiques, mais aussi les dossiers des chantiers éventuels.
  2. Sur place, il procède à l’analyse du sol de votre terrain. Pour ce faire, il va creuser à l’aide d’une tarière.
  3. Le géotechnicien va mesurer le niveau de résistance du sol à l’aide d’un pénétromètre.
  4. Enfin, il va analyser les échantillons qu’il a pu récolter. Pour ce faire, il se rend à son laboratoire où il procède à des examens qui lui permettent de déterminer la teneur en argile et en eau du sol.

Coût et durée de validité

Pour une étude de sol nécessaire à la vente d’un terrain constructible, il faut compter environ 500 €. Une étude de sol de conception est plus onéreuse et coûte environ 1 000 €. La durée de validité de cette étude est de 30 ans tant qu’aucun remaniement du sol n’est effectué.

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