Quelle taxe sur la vente d’un terrain constructible ?

Comprendre ce qu’est la plus-value lors de la vente d’un terrain constructible

Dans la mesure où votre terrain est déclaré constructible, il peut être bâti et ceci lui confère un intérêt tout particulier. Par ailleurs, il ne faut pas oublier que certaines zones étant prisées et recherchées, les prix des terrains y ont connu une forte augmentation.

Tout cela fait que lorsque vous possédez une parcelle de terrain et que celle-ci est constructible, vous avez alors la possibilité de la vendre plus cher que le prix auquel vous l’avez acheté, prix dans lequel sont inclus le montant des travaux entrepris dessus et les frais de voirie que vous avez payés, ou que le montant déclaré au moment où le bien a été reçu que ce soit en héritage ou par donation.

Au moment de la vente, cette différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition initial ou la valeur déclarée à réception est ce qui est connu sous le nom de plus-value. Le bénéfice ainsi réalisé est en principe imposable, mais comme bien souvent, certaines conditions, comme, entre autres, la durée de détention, permettent de bénéficier d’une exonération ou d’une taxation moindre.

Avant de poursuivre, il est important de rappeler que la vente d’un terrain constructible doit obligatoirement être effectuée devant un notaire par un acte notarié.

Calculer la plus-value

Si vous souhaitez calculer la plus-value que vous allez obtenir au moment de la vente de votre terrain constructible, c’est tout simple : il vous suffit de déduire le prix d’achat du prix de vente. Ainsi, si le montant obtenu est positif, cela signifie que le prix de vente est supérieur au prix d’achat et, en conséquence, que vous allez encaisser une plus-value.

À l’inverse, si le montant obtenu est négatif, cela signifie que vous vendez à un prix inférieur au prix d’achat ou, autrement dit, que vous vendez à perte.

Par exemple :

Imaginons que vous avez acheté un terrain non constructible 15 000 €. Après quelques années, ce terrain est devenu constructible et vous décidez de le vendre à 75 000 €. Pour connaître la plus-value que vous allez réaliser, la formule à utiliser est la suivante :

Prix de vente - Prix d’achat = Plus-value ou Perte, soit : 75 000 - 15 000 = 60 000 €

Dans ce cas, votre plus-value est de 60 000 €.

Il s’agit donc du montant, qui après abattement, sera soumis à la taxe sur la vente d’un terrain constructible et dont le vendeur va devoir s'acquitter.

Le principe de la taxation sur la vente d’un terrain

Que vous soyez une personne physique ou morale possédant un terrain à bâtir, si vous le mettez en vente, vous serez, après la vente, concerné par la taxe sur la vente d’un terrain constructible et ce, même si vous vivez dans un autre pays que la France. En effet, en cas de plus-value et seulement dans ce cas, vous allez être taxé à plusieurs niveaux :

• sur la plus-value elle-même ;
• sur l’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 19 %, puisque vous devrez déclarer cette plus-value ;
• dans le cadre de prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %.

Dans le cas d’un terrain qui serait passé en zone constructible et dont c’est la première vente en tant que tel, une taxe nationale correspondant à 5 à 10 % de la plus-value vous sera également appliquée.

Enfin, une taxe forfaitaire communale peut vous être demandée en fonction de l’endroit où se trouve le terrain.

Abattements possibles sur la plus-value

Le montant de la plus-value imposable peut se voir diminuer par un abattement dans les cas suivants :

• Si ce terrain a été en votre possession entre 6 et 21 ans, vous bénéficierez d’un abattement sur votre impôt sur le revenu de 6 % par année de détention et sur les prélèvements sociaux de 1,65 %.
• Si vous avez conservé ce terrain pendant 22 ans révolus, ces pourcentages passent respectivement à 4 % et 1,6 %.
• Si le terrain à construire que vous vendez se trouve dans une commune qui manque de logements locatifs et que l’acheteur s’engage à construire des bâtiments d’habitation collectifs dans les 4 ans, vous bénéficiez alors d’un abattement de 70 % sur votre plus-value, en plus de l’abattement auquel vous avez droit pour durée de détention.
• De la même façon, si l’acheteur s’engage à construire au moins 50 % de logements sociaux ou intermédiaires, l’abattement passe à 85 %.

Comment profiter d’une exonération de la taxe sur la plus-value ?

Différents cas de figure donnent droit à une exonération de la taxe. Pour vous permettre de profiter de l’intégralité du gain, cette dernière peut être totale dans les cas suivants :

• Vous êtes propriétaire du terrain depuis plus de 30 ans.
• Le prix de vente est inférieur à 15 000 € pour une personne seule et 30 000 € pour un couple.
• La plus-value est 10 fois supérieure au prix d’achat.
• Vous êtes retraité ou titulaire de la carte d’invalidité et ne percevez que des revenus modestes.
• Vous n’êtes pas propriétaire de votre logement principal et la vente du terrain vous permet de participer au financement de votre résidence principale dans les 24 mois.
• Vous vendez votre terrain à un opérateur du logement social, à un organisme HLM, à une collectivité, à un établissement public ou à un particulier qui prend l’engagement de construire des logements sociaux.

Il faut savoir que vous n’êtes pas éligible à la réduction d'impôt si vous décidez de transmettre votre terrain à un membre de votre famille.

Calcul de la taxe

Après avoir déterminé le montant de la plus-value que vous réalisez à la vente de votre terrain constructible, vous pouvez calculer le montant de votre taxe. Nous avons vu certaines situations qui vous permettent de bénéficier d’un abattement ou d’une exonération. En voici un tableau récapitulatif.