Qu’est-ce que la surface loi Carrez pour un logement ?

La loi Carrez permet de connaître la surface privative de votre logement en copropriété. Cette information vous est essentiellement utile en cas de vente ou de location, de votre bien immobilier et doit figurer sur tous les documents. Nous vous proposons de découvrir tout ce qu’il y a à savoir sur le sujet pour vous permettre de mieux vous y retrouver.

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Loi Carrez : qu’est-ce que c’est ?

La loi Carrez ou loi no 96-1107 est une réglementation née à l’initiative de Gilles Carrez. Elle est entrée en vigueur en décembre 1996. Elle sert à déterminer la surface privative d’un logement neuf ou ancien, il ne faut pas confondre avec la surface habitable. Les deux peuvent être différentes. Elle doit apparaître obligatoirement sur l’acte de vente d’un bien immobilier faisant partie d’une copropriété, mais elle n’est pas obligatoire lors d’une transaction pour une maison individuelle.

À quoi sert-elle ?

La loi Carrez définit le calcul précis pour déterminer la surface privative. Cette superficie est un critère essentiel. En effet, c’est une information importante lors de la vente, mais aussi pour déterminer le prix qui repose en partie sur cette information. La présence de cette information permet de protéger les acquéreurs contre une éventuelle surestimation et tel est le but premier de la loi Carrez : améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété.

Dans quel cas la loi Carrez s’applique-t-elle ?

La loi Carrez est obligatoire dans le cas de certaines vente de biens immobiliers. Elle concerne seulement les biens en copropriété d’une surface d’au moins 8 m². Elle doit donc être indiquée pour tous les types de logements en copropriété, qu’il s’agisse d’appartements, de maisons en copropriété, de locaux commerciaux ou professionnels ou de studios.

Le vendeur est tenu de mentionner cette superficie sur différents documents :

  • les promesses de vente/d’achat ;
  • le compromis de vente ;
  • les ventes en viager ;
  • les contrats de location-vente ou de location accession.

En revanche, les maisons individuelles ne sont pas soumises à la loi Carrez, pas plus que les biens vendus en VEFA, c’est-à-dire un achat sur plan.

Qu’est-ce que la loi Carrez ne prend pas en compte ? (balcon, cave,...)

La loi Carrez permet de calculer la surface au sol privative d’un bien en définissant les différents éléments qui ne doivent pas être pris en compte dans le calcul de cette mesure :

  • Les locaux d’une superficie inférieure à 8 m² ;
  • Les surfaces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m ;
  • Les murs, les marches et cages d’escaliers, les portes, les cloisons, les embrasures de portes et fenêtres ou encore, les gaines.
  • Les caves, les sous-sol, les garages ou tout autre emplacement de stationnement, les boxes, les annexes, les balcons, les terrasses, les séchoirs extérieurs mais aussi les greniers qui ne pourraient pas être aménagés.

Le placard est un cas particulier dans la loi Carrez. En effet, il peut être pris en considération seulement si sa hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m et si le niveau du sol est identique à celui du reste de la pièce.

Calculer une superficie selon la loi Carrez : comment faire ?

Pour calculer la superficie selon la loi Carrez, il ne faut donc prendre en compte que les surfaces des planchers des lieux clos ou couverts. Autrement dit, seulement la partie habitable au sens strict du terme. Vous devez donc mesurer la surface de plancher pièce par pièce pour obtenir la superficie totale. Du chiffre obtenu, vous devez déduire les différents éléments qui ne rentrent pas dans le calcul (voir ci-dessus). Si votre logement possède une mezzanine construite en dur avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, elle doit alors être intégrée au calcul.

Qui doit réaliser le calcul ?

Il est possible de réaliser le calcul de la surface loi Carrez soi-même. Néanmoins, comme nous l’avons évoqué, il existe de nombreuses subtilités qui font référence à des textes de loi complexes. De ce fait, pour vous assurer qu’aucune erreur ne soit commise, il peut être préférable de faire appel à un professionnel, surtout si dans le cas de votre bien, le calcul peut s’avérer complexe, par exemple, s’il inclut une pièce mansardée.

Le professionnel est équipé d’un télémètre laser qui lui permet de mesurer rapidement et précisément les différents espaces. De plus, il existe des logiciels de calcul qui pourront l’assister dans cette tâche. Ce diagnostic vous permet d’obtenir une attestation de superficie privative loi Carrez. Ainsi, en cas de contestation du calcul, c'est la responsabilité du professionnel qui est alors engagée.

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Superficie Carrez et superficie habitable : quelle différence ?

Le volume chauffé d’une habitation, d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m et non enterré est considéré comme la surface habitable (loi Boutin). Lorsqu’il est question du calcul de la surface d’un logement, celui de la surface loi Carrez, c’est-à-dire de la superficie privative, et celui de la superficie habitable sont différents et peuvent vous amener à des résultats différents.

Ainsi, les différences sont les suivantes, étant entendu que la surface doit être au moins de 8 m² et la hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m :

Éléments Superficie loi Carrez Surface habitable
Doit être calculée uniquement pour les copropriétés Doit être calculée dans tous les cas
Terrasses et balcons Non Non
Caves, garages, parkings Non Non
Autres sous-sol Oui Non
Combles aménagés Oui Oui
Combles non aménagés Oui Non
Grenier, réserve, remises Oui Non
Véranda Oui Non

Erreur dans le calcul de la superficie du logement : les recours possibles

Dans le cas d’un litige sur le métrage du logement, en particulier dans le cas d’une surestimation de plus de 5 % de la surface, des recours sont possibles. Le prix peut alors être revu à la baisse. Néanmoins dans le cas d’une sous-estimation, aucun recours n’est possible pour le vendeur.

Vous disposez d’un délai d'un an après la signature de l’acte authentique. Dans ce cas, vous pouvez vous rapprocher d’un Tribunal de Grande Instance (TGI).

Vente d’un bien immobilier : quand réaliser le diagnostic Loi Carrez ?

Cette attestation a une durée de validité illimitée dans le temps, sauf si des travaux entraînant une modification de la surface ont été réalisés. Vous pouvez donc réaliser ce diagnostic quand cela vous arrange tant que vous ne prévoyez pas de travaux qui pourraient influer sur la surface.

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