Vous avez un projet immobilier en tête ? Si tel est le cas, avant de vous lancer, il est important de calculer les mensualités auxquelles vous serez assujetti. Cela vous permettra de vous projeter dans le futur, de vous assurer de votre capacité d’emprunt et de vérifier si votre projet est effectivement réalisable par rapport à vos revenus. Nous vous proposons donc de découvrir pourquoi et comment vous devez le faire.
Nous l’avons évoqué en introduction, plusieurs raisons justifient l’importance de ce calcul. En voici quelques-unes :
En effet, vous ne pouvez pas maîtriser votre budget mensuel sans connaître le montant de vos dépenses. Ainsi, si vous investissez dans un projet immobilier, vous ne devez pas négliger le fait qu’aux dépenses courantes qui pèsent déjà sur vous, vous devrez ajouter les mensualités d’un prêt immobilier.
Par ailleurs, si vous misez sur des mensualités trop faibles, votre crédit vous coûtera cher et à l’inverse, des mensualités trop élevées risquent de vous étrangler financièrement parlant.
Cela revient à calculer deux éléments qui sont le taux d’effort et le « reste à vivre ». Le taux d’effort est le rapport entre les charges et les revenus du ou des emprunteurs. Ce taux est fixé à 35 % depuis 2021.
En plus de ce taux, qui est nécessaire pour estimer les mensualités, il est nécessaire de le corréler avec le « reste à vivre ». Il s’agit de la somme qui, une fois la mensualité de prêt payée, vous restera pour assumer le reste des dépenses, comme les impôts, l’énergie, les loisirs, etc..
Ces informations vous permettent de vérifier si vos ressources seront suffisantes et elles permettent aux établissements bancaires d’éviter tout risque de surendettement.
Le calcul de vos mensualités vous permettra d’avoir un premier aperçu du budget que vous allez pouvoir investir et, en conséquence, du type de bien vers lesquels vous pouvez vous tourner. Inutile de commencer à regarder des châteaux si vous ne pouvez, au final, investir que dans une chaumière.
En déterminant les mensualités que vous pouvez assumer sur le long terme, vous allez également pouvoir déterminer le montant de votre crédit et donc l’enveloppe dont vous allez disposer pour votre projet immobilier. Si vous dépassez les 35 % de taux d’endettement, vous devrez réduire le montant de votre emprunt pour des mensualités de prêt plus basses. Vous comprenez alors l’importance de vérifier le calcul de vos mensualités.
Lorsque l’on parle d’une mensualité de prêt immobilier, il s’agit du montant à payer tous les mois pour rembourser l’établissement bancaire prêteur. Ce montant inclut :
Si ces mensualités restent les mêmes mois après mois, la part des composantes va varier tout au long de la durée du prêt. Ainsi, les intérêts vont petit à petit diminuer et laisser une plus grande place au remboursement du capital emprunté. Cela s’explique par le fait que les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, donc, plus la somme empruntée diminue, moins les intérêts sont élevés.
Pour calculer les mensualités d’un crédit immobilier, vous pouvez avoir recours à un simulateur de crédit en ligne pour plus de simplicité. Mais si vous vous sentez d’attaque pour faire le calcul par vous-même, sachez qu’il se fait le plus souvent sur la base d’un crédit à taux fixe, c’est-à-dire un crédit où les échéances sont constantes, à la différence de celles d’un crédit à taux variable.
De plus, vous aurez besoin d’une calculette scientifique permettant d’utiliser les puissances négatives. À titre d’exemple, nous allons supposer que vous envisagez d’emprunter 100 000 euros sur une durée de 20 ans à un taux nominal de 1.10.
La formule à utiliser est alors la suivante :
[Capital emprunté x (taux nominal /12)] / 1 + (taux d’intérêt / 12)⁻¹² x nombre d’années
Ce qui donne si nous reprenons les chiffres donnés précédemment :
[100 000 x (1.10 / 12)] / 1 + (1.10 / 12)⁻¹² x 20 = 464,37 euros
Si en principe les mensualités de votre prêt immobilier sont toujours les mêmes, dans certains cas, elles peuvent varier :
De plus, dans la plupart des contrats de prêt, il est fait mention d’une clause dite de modulation des mensualités. Elle vous permet de réduire vos mensualités de 20 à 30 % pendant plusieurs mois. Par exemple, en cas d'événements spécifiques tels que la perte d’emploi, il peut être possible, dans certains contrats, de bénéficier d’un report ou d’une suspension des mensualités de prêt. Toutefois, des frais supplémentaires vous seront demandés en contrepartie.
Si vous êtes à la recherche d’un bien immobilier, au lieu de calculer vos mensualités de crédit immobilier pour chaque bien qui vous intéresse, il est plus judicieux de calculer votre capacité d’emprunt. Il s’agit du montant que vous pouvez emprunter en comptant votre apport personnel et le montant du crédit que vous pouvez obtenir. Ce dernier est calculé en fonction des mensualités que vous pouvez régler.
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