Location étudiant : des conditions bien spécifiques pour le bail

Une petite surface meublée en centre-ville : tel est l'archétype du logement étudiant. Les règles de location qui s'y attachent sont celles du meublé de longue durée.

Le logement est, en effet, considéré comme la résidence principale de l'étudiant et non comme un logement saisonnier par exemple. En principe, le bail est donc conclu pour un an (article L 632-1 du Code de la construction et de l'habitation).

Location étudiant : un bail de neuf mois

Le bail pour un meublé de longue durée est renouvelable tacitement mais, dans le cas de la location à un étudiant, il existe une dérogation : le contrat peut être conclu pour 9 mois, sans reconduction automatique.

La loi Alur de 2014 a mis en place un bail type qui s'applique aux logements meublés loués à titre de résidence principale (décret n°02015-587 du 29 mai 2015). Ce bail peut être téléchargé sur le site www.servicepublic.fr, rubrique « Logement ». Un état des lieux type a également été mis en place (décret n°22016-382 du 30 mars 2016) : il doit être annexé au bail et comprendre un inventaire détaillé du mobilier.

L'état des lieux peut être réalisé à l'amiable entre le locataire et le propriétaire, son agent immobilier ou par un huissier de justice. Dans ce cas, les frais sont partagés entre le locataire et le bailleur. En cas d'intervention d'un agent immobilier, les honoraires fixés pour l'état des lieux d'entrée à la charge du locataire sont plafonnés à 3 €/m2 de surface habitable.

Le bail doit également contenir un certain nombre de documents comme :

• l'état des servitudes risques et d'information sur les sols (Esris),
• le diagnostic de performance énergétique (DPE),
• le constat des risques d'exposition au plomb (CREP),
• le dossier amiante partie privative (DAPP),
• un diagnostic de l'installation intérieure d'électricité et du gaz si elles ont été réalisées depuis plus de quinze ans.

Le loyer, quant à lui, est fixé librement par le propriétaire, sauf à Paris où les règles sur l'encadrement des loyers doivent être respectées. Les plafonds de loyer maximum sont fixés zone par zone et sont consultables sur le site www.paris.fr.

Quelle que soit la ville où est situé le logement, le loyer peut être augmenté une fois par an en fonction de l'évolution de l'indice de révision des loyers (IRL). Les charges locatives, essentiellement le chauffage, l'eau, l'électricité, peuvent être récupérées sous forme d'un forfait convenu à l'avance. Dans ce cas, aucune régularisation ne peut intervenir. Le propriétaire peut également calculer les charges récupérables en fonction du coût réel.

Enfin, le bail peut prévoir le versement d'un dépôt de garantie par le locataire - et son montant peut atteindre deux mois pour tenir compte du mobilier et de dégradations qui peuvent intervenir sur celui-ci. Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée et, sinon, dans un délai de deux mois.

Une résiliation facile pour le locataire

Pour le locataire, résilier le bail est très simple. II peut le faire à n'importe quel moment sans justification, sous réserve de respecter un préavis d'un mois. Comme pour le logement vide, le congé doit être donné par lettre recommandée avec avis de réception. De son côté, le propriétaire est plus contraint.

Pour un bail de neuf mois, il doit attendre la fin du bail et, si une durée d'un an a été choisie, le bailleur du meublé qui souhaite éviter la reconduction du bail doit donner congé au locataire au minimum trois mois avant l'échéance. Il peut récupérer le logement pour le vendre.

Dans le cas du meublé, le locataire ne bénéficie pas du droit de priorité dont il bénéficie dans le logement vide. Autre motif qui permet au propriétaire de reprendre le logement : il peut vouloir y habiter, y loger son conjoint, ses parents, ses enfants et ceux de son conjoint. Le congé doit alors indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise.

Enfin, le bail peut être résilié pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution, par le locataire, de l'une des obligations lui incombant, comme le paiement du loyer ou si le locataire est l'auteur de nuisances sonores par exemple. Cela arrive parfois dans le cas de location à des étudiants.

Un bail de plus courte durée est possible

Autre possibilité : l'étudiant qui ne pense pas passer toute l'année au même endroit peut signer un « bail mobilité ». Il s'agit d'un contrat de location de courte durée pour un logement meublé à un locataire justifiant être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre du service civique. Le nouvel article 25-14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d'un mois et maximale de 10 mois, non renouvelable et non reconductible.

Le loyer est librement fixé (sauf à Paris où l'encadrement des loyers s'applique). Il ne peut être révisé en cours de bail. Pour ce bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Les charges locatives sont récupérées par le bailleur sous la forme d'un forfait versé en même temps que le loyer.

La durée du contrat de location peut être modifiée 1 fois sans que la durée totale du contrat n’excède 10 mois. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d'un mois. Le congé doit être donné en courrier recommandé.

Le bailleur n'a, quant à lui, pas de possibilité de donner congé, il doit attendre la fin du bail.

Colocation : des règles différentes

Pour faire des économies et bénéficier de plus de convivialité, une partie des étudiants préfèrent loger à plusieurs dans un appartement.

Le bail peut être un bail unique comprenant les noms de chaque colocataire. En général, une clause de solidarité est intégrée dans le bail et chaque locataire et sa caution est redevable de l'ensemble du loyer. Le colocataire qui part reste solidaire six mois au plus après son départ sauf si quelqu'un l'a remplacé. Le locataire partant ne peut demander une restitution du dépôt de garantie au propriétaire. Il doit trouver un arrangement à l'amiable avec les colocataires pour se voir restituer la somme.

Le propriétaire peut également signer un bail avec chaque colocataire : le contrat doit préciser la pièce dont le locataire a la jouissance exclusive, les parties communes auxquelles il a droit et chaque locataire doit bénéficier d'une pièce de 9 m2 et d'un volume égal à 20 m3.

Dans ce cas, il n'y a pas de clause de solidarité entre les locataires qui ne paient que le loyer indiqué dans le bail.