Comment rompre son bail de location pour insalubrité ?

Si vous vivez dans un logement que vous jugez insalubre et que vos différentes requêtes auprès de votre propriétaire sont restées sans réponse, vous pouvez vouloir quitter ce logement au plus vite. Rien de plus compréhensible ! Il peut alors être nécessaire ou non de rompre votre bail de location. Nous vous proposons de découvrir comment procéder, mais aussi tout ce qu’il faut savoir pour quitter un logement insalubre.

Rupture De Bail Immobilier
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Ce que dit la loi sur la résiliation des baux

D’une façon générale, tout locataire a la possibilité de quitter un logement avant l’échéance de son bail. Pour ce faire, il doit envoyer au propriétaire son préavis de départ par courrier recommandé avec accusé de réception. Selon que la zone dans laquelle se trouve le logement est une zone dite « tendue » ou non, un délai de 1 ou 3 mois est alors imposé au locataire avant de pouvoir quitter le logement en question.

Cependant, dans le cas où le propriétaire bailleur n’aurait pas respecté son obligation de louer un logement décent ou salubre, c’est-à-dire un logement qui ne présente aucun risque pour la sécurité ou la santé de ses habitants, le locataire est en droit de quitter le logement sans préavis.

La différence entre un logement insalubre ou indécent

Pour bien comprendre la différence entre les deux, il faut se référer à loi du 13 avril 1850 qui donne la définition suivante des logements insalubres :

Les logements qui se trouvent dans des conditions de nature à porter atteinte à la vie ou à la santé de leurs habitants

De ce fait, le propriétaire a l’obligation légale de réaliser ou de faire réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement décent. Un logement est considéré comme décent dès lors qu’il offre le strict minimum permettant sa mise en location. Ce strict minimum est décrit par la loi SRU comme suit :

  • l’éclairage naturel doit être suffisant dans les pièces de vie ;
  • le logement doit permettre à chaque habitant de bénéficier d’au moins 9 m² par personne ;
  • le logement doit disposer d’eau chaude, de raccordements électriques, mais aussi de systèmes d’ouverture pour assurer une bonne ventilation, etc..

Si le logement mis en location est dépourvu de l’un des éléments prescrits par cette loi, le propriétaire est alors coupable de manquement et le logement peut être qualifié d’insalubre. Les exemples les plus fréquents d’insalubrité sont les traces de moisissures dues à des infiltrations d’eau, l’absence de chauffage, l’absence de fenêtre, une installation électrique hors normes, etc..

Il est intéressant de savoir que pour lutter contre la mise en location de logements insalubres, certaines communes ont mis en place le permis de louer. Ce dispositif relève de la loi ALUR de 2016. Cela correspond à une autorisation de mettre un bien en location accordée après inspection de celui-ci par les services de la commune.

Ce qu’il faut faire

Contact avec le propriétaire bailleur

Si l’insalubrité n’est pas due à une faute ou un défaut d’entretien de votre part, la première chose à faire est de contacter votre propriétaire, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une agence, et de lui expliquer la situation. Il est recommandé d’envoyer votre courrier en recommandé et de conserver les traces de ces démarches.

Si le propriétaire ne réagit pas ou refuse d’entreprendre les travaux nécessaires, vous pouvez alors adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Engager une procédure

Sans réaction de la part du propriétaire, contactez le service d’hygiène de votre commune ou l’Agence régionale de santé (ARS), qui prendra les choses en main de la façon suivante :

  • Sous un délai plus ou moins long en fonction de l’endroit où vous logez, un expert sera envoyé pour inspecter le logement afin d’établir un constat de son état.
  • Si, à l’issue de son inspection, l’expert établit un rapport dans lequel il déclare le logement comme étant effectivement insalubre, le dossier est transmis à la préfecture.
  • La commission départementale compétente prendra alors un arrêté d’insalubrité soit remédiable, c’est-à-dire qui peut être résolue par des travaux réalisés par le propriétaire, soit irrémédiables, c’est-à-dire que le lieu est déclaré inhabitable.

Il va sans dire que toutes ces démarches vont prendre du temps !

Départ du locataire et paiement du loyer

Si le propriétaire ne procède pas aux travaux, vous êtes en droit de quitter le logement sans préavis en envoyant, tout de même, une lettre de résiliation et les justificatifs prouvant les manquements du propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception. Le loyer doit être payé jusqu’au moment où vous quittez le logement et rendez les clés au propriétaire. Les loyers ainsi payés sont alors consignés chez un huissier.

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