Les règles de construction en limite de propriété

Pour les constructions en limite de propriété, il est nécessaire de vous assurer que vous êtes dans votre droit. En effet, différentes règles régissent ce type de travaux. Dans certains cas, il peut même être nécessaire de faire une demande d’autorisation. Ces règles présentent également l’avantage de régir les rapports entre tiers. Pour vous permettre d’y voir plus clair et de ne pas commettre d’erreur, nous vous proposons de découvrir plus en détail ces différentes réglementations.

Limite De Propriété
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Qu’est-ce qu’une limite séparative ?

Lorsque l’on fait référence à la limite séparative d’une propriété, il s’agit tout simplement de la limite parcellaire de votre propriété. C’est-à-dire la limite qui entoure la totalité de votre terrain et qui donc vous appartient. Au-delà, il s’agit soit du domaine public, soit du domaine privé. Les juristes, quant à eux, font référence à l’assiette du terrain. Elle est enregistrée de manière précise au cadastre des propriétés et peut donc être consultée en cas de doute. Cette consultation est gratuite et peut être faite en ligne en passant par le site cadastre.gouv.fr.

Il est recommandé de matérialiser les limites séparatives au moins en utilisant des bornes de repère. Le bornage est effectué par un géomètre expert qui va examiner les différents documents pour connaître avec exactitude les limites de votre terrain. En plus de poser des bornes, il rédige un procès-verbal de bornage qui peut être déposé chez le notaire pour une publication au bureau des hypothèques. Il est ainsi officiel et non contestable. Dans un lotissement, le bornage est réalisé de façon systématique avant la vente du terrain. Vous pouvez aussi installer une clôture pour délimiter clairement cet espace en vous assurant de respecter les règles imposées par l’urbanisme, s’il y en a.

Il est important de différencier la limite latérale, qui est la limite entre deux propriétés situées côte à côte au bord d’une même voie. La notion de fond de parcelle évoque la limite qui est opposée à la voie.

Peut-on construire à proximité des limites séparatives ?

Dans le droit à la propriété, il est énoncé que le propriétaire à le droit de construire sur son terrain jusqu’à la limite de sa propriété et ce, sans avoir à demander l’accord du propriétaire voisin.

Il est donc possible de construire en limite de son terrain, mais cette assertion se doit d’être précisée. Et pour cause, des distances de séparation entre les constructions doivent être respectées dans certains cas. Elles sont régies par les règles d'urbanisme et varient donc d’un PLU (Plan local d’urbanisme) et d’un POS (Plan d’occupation des sols) à un autre en fonction des communes. Lorsqu’elles ne sont pas spécifiées, il est de rigueur de se référer au code de l’urbanisme et aux règlements régionaux. Ainsi, les distances entre les limites et la voirie, entre les constructions, mais aussi entre les limites séparatives de deux terrains doivent respecter ces règles.

D’autre part, si la maison de votre voisin est, elle aussi, en limite de propriété et que la façade en vis-à-vis avec votre terrain présente des ouvertures, vous devrez respecter une distance de séparation de 1,90 m pour votre construction.

Vue Aérienne Maisons
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Pourquoi conserver des distances entre les habitations ?

Plusieurs raisons sont évoquées pour justifier ce souci de distance de séparation entre les habitations. Beaucoup sont des raisons de bon sens, parmi celles-ci :

  • cela permet à chaque propriétaire de conserver une certaine intimité ;
  • l’agencement des constructions est ainsi plus harmonieux ;
  • ces marges de recul ont un rôle sécuritaire ;
  • elles sont aussi une réponse à des exigences de salubrité et d’hygiène.

Quoi qu’il en soit, ces distances doivent être connues et respectées. En effet, elles sont un élément déterminant dans l’acceptation ou le refus de votre demande de permis de construire. Si cette dernière est acceptée, elle l’est « sous réserve du droit du tiers ». Autrement dit, la construction ne doit pas porter préjudice à votre voisin pour autant. Un malentendu entre voisins peut dégénérer et se solder par une résolution devant un tribunal d’instance. Il est donc préférable de bien se renseigner au préalable.

Les règles pour vos travaux

Lorsque vous souhaitez réaliser des travaux, il convient de vérifier en amont que ceux-ci ne nécessitent aucune autorisation. Dans certains cas, il peut être nécessaire de déposer une demande de permis de construire ou une déclaration préalable. D’une façon générale, les travaux suivants ne sont pas soumis à autorisation.

  • Une nouvelle construction dont la superficie est inférieure ou égale à 5 m².
  • Une piscine dont la superficie est inférieure ou égale à 10 m².
  • Une serre ou un châssis dont la hauteur du point le plus haut est inférieure ou égale à 1,80 m.
  • Une terrasse de plain-pied.

Pour les autres travaux, il sera nécessaire de passer, en premier lieu, par une déclaration préalable ou une demande de permis de construire.

Poser une clôture

Si vous souhaitez poser une clôture, aucun texte ne vous impose de prévenir vos voisins. Toutefois, pour entretenir de bons rapports avec eux, il est recommandé de les prévenir de votre projet. Quelques cas à prendre en compte :

  • Si vous souhaitez la mettre au plus loin, elle doit être installée à l'extrême limite de votre propriété pour ne pas empiéter sur le terrain du voisin. Et pour cause, si vous êtes sur la limite, votre voisin peut vous imposer de la démolir. Dans tous les cas, avant de commencer, vérifiez les règles d’urbanisme en vigueur.
  • Si vous êtes dans un lotissement, reportez-vous au cahier des charges pour connaître les impératifs.
  • Si votre voisin bénéficie d’un droit de passage, il vous est alors impossible de clore cet espace.
  • Si vous souhaitez installer votre clôture à cheval sur la limite, elle doit alors respecter les règles relatives à la mitoyenneté. Il s’agit alors d’une clôture commune ou « forcée ».
Cloture Propriété
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Percer une ouverture

Si vous souhaitez faire ouvrir une fenêtre, vous devez alors vous référer aux règles édictées par le Code civil. Afin de préserver l’intimité de vos voisins, certaines distances sont à respecter.

  • Il n’est pas possible d’avoir de vues droites sur la propriété voisine à moins de respecter une distance de 1,90 m.
  • Dans le cas d’une vue oblique, c’est-à-dire que vous devez vous pencher ou tourner la tête pour voir chez le voisin, une distance de 0,60 m est alors suffisante.

Si les ouvertures donnent sur un mur sans ouverture ou sur un toit fermé, ces distances ne s'appliquent pas.

Construire un abri de jardin, une serre

La construction d’un abri de jardin, d’une serre ou d’un garage peut être réalisée contre le mur mitoyen. Dans ce cas, il est même possible d’enfoncer les poutres ou solives en laissant seulement 5,5 cm du côté du voisin. Toutefois, comme il s’agit d’un mur mitoyen, si le voisin veut aussi mettre des poutres ou des solives au même endroit, il peut vous obliger à raccourcir les vôtres jusqu’à la moitié du mur. Si le mur est privatif, il appartient seulement à l’un des propriétaires. Celui-ci est en droit de faire ce qu’il veut sans que l’autre partie ne puisse dire quelque chose.

Arborer son jardin

Pour arborer son jardin, il existe, là aussi, les plantations en limite séparative sont soumises à des distances réglementaires. En lotissement, c’est encore le cahier des charges qui impose certaines prescriptions. Sinon, il convient de se référer au Code civil.

  • Pour un arbre ou un arbuste dont la hauteur est supérieure à 2 m, il est nécessaire de laisser une distance minimale de 2 m par rapport à la limite séparative.
  • Pour ceux dont la hauteur est inférieure, il suffit de laisser une distance de 50 cm depuis le centre de l’arbre jusqu’à la limite séparative.

Toutefois, dans certaines régions ou la densité des habitations rend l’espace plus rare, il n’y a pas de distance minimale à respecter.

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