Comment faire un plan de masse ?

Lors d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux, un plan de masse vous sera demandé. Cette pièce essentielle à votre dossier est celle qui soulève le plus d’interrogations de la part des particuliers. Nous vous proposons de découvrir tout ce qu’il faut savoir à son sujet.

Minutes Maison Publié le 24/04/23 à 11:49
Plan De Masse Exemple
© pinterest

Qu’est-ce qu’un plan de masse ?

Il s’agit d’un plan permettant d’avoir une vue d’ensemble de la propriété et du contexte alentour. En bref, c’est la représentation graphique en trois dimensions de votre bien vu d’avion. Lors de toute démarche de demande de permis de construire, de déclaration préalable de travaux ou de demande de raccordement aux réseaux publics, ce type de plan vous sera demandé sous deux versions :

  1. Le terrain dans l’état actuel des choses.
  2. Le terrain avec les modifications à venir.

L’instructeur de votre dossier pourra ainsi se faire une idée précise de votre projet avant de le valider ou non.

Sur ce plan doivent également figurer les limites du terrain, les dimensions précises, les aménagements, ce qui est présent et à créer. Même si tout cela semble simple, il n’est pas possible de gribouiller un plan vite fait, bien fait, car chaque élément de sa création, comme l’échelle utilisée, les représentations, etc., est régi par  l’article R431-9 du Code de l’urbanisme.

Bon à savoir : Au moment de la constitution de votre dossier, ce plan de masse pourra vous être demandé sous d’autres noms : PCMI2, PC2 ou DP2. Tous recouvrent la même chose.

À quoi sert le plan de masse ?

Vous l’avez compris, ce document vous sera nécessaire pour tout projet de rénovation ou de construction, dans du neuf ou de l’ancien. Il est une partie intégrante du dossier que vous devez déposer auprès de la mairie dont dépend votre propriété, que ce soit dans le cadre d’une déclaration préalable de travaux, d’une demande de permis de construire ou d’une demande de raccordement aux réseaux publics.

C’est lui qui va permettre à l’instructeur de votre dossier de s’assurer que les travaux envisagés sont conformes aux réglementations en vigueur et respectent les différentes distances imposées, que ce soit par rapport à vos voisins ou à l’espace public. C’est pourquoi le plan de masse doit être très précis et rigoureusement tracé.

Plan de masse : que doit-il contenir ?

Cette représentation graphique est d’une grande complexité puisqu’elle doit réunir de nombreux éléments. Mais rien ne doit être laissé au hasard, car pour être admise par l’administration, elle doit respecter les codes de l’urbanisme et contenir toutes les informations qui sont répertoriées dans l’article R431-9 du Code de l’urbanisme et dans le formulaire Cerfa 51434 11.

Voici un récapitulatif de ce qui figurer sur le plan de masse :

  • L’orientation du plan et l’altitude de la parcelle, ainsi que les éventuelles dénivelés.
  • L’échelle de réalisation du plan doit être précisée et comprise entre 1/50 et 1/500.
  • Toutes les constructions, c’est-à-dire le logement, les éventuelles annexes, comme un carport, un abri de jardin, etc., doivent être représentées accompagnées de leurs dimensions : longueur, largeur, hauteur.
  • L'implantation concrète des constructions à venir, que ce soit après une modification ou une construction. Là encore, les représentations doivent être accompagnées de toutes les dimensions.
  • Les limites de propriété doivent être clairement représentées ainsi que les clôtures.
  • Il sera également nécessaire de faire figurer les accès au terrain et aux constructions.
  • Les aménagements extérieurs devront également être spécifiés. Ce peut être la présence d’un poteau ou d’un pylône, d’une piscine, d’un abri de jardin, etc..
  • Si le PLU auquel vous êtes soumis réglemente l’abattage des arbres ou leur plantation, ceux-ci devront apparaître sur le plan de masse.
  • Les réseaux existants ou à créer tels que le réseau d’évacuation des eaux usées et celui des eaux pluviales, l’alimentation en eau potable, le réseau d’approvisionnement en électricité, etc. devront figurer si votre projet concerne un raccordement ou une modification des réseaux.

Qui peut faire un plan de masse ?

Plusieurs cas de figure :

  • Dans le cadre d’une construction neuve : le plan de masse fait partie des documents fournis par le constructeur ou l’architecte.
  • Dans le cadre d’une rénovation ou d’un aménagement : l’élaboration de ce document étant complexe, en passant par un professionnel, vous maximisez vos chances d’obtenir l’autorisation demandée. Néanmoins, il est également possible de le réaliser par vous-même en veillant à respecter les différentes normes et de faire figurer toutes les informations nécessaires. Dans certains cas, le recours à un architecte est obligatoire, veillez donc à bien vous renseigner au préalable.

Où demander un plan de masse ?

Le plan de masse n’étant pas un document préétabli, il n’est pas possible d’en faire la demande. Il devra être dessiné en fonction de votre situation. Mais si vous voulez le faire vous-même, pour vous aider et avoir une base de départ, vous pouvez demander un extrait cadastral auprès de l’administration cadastrale de votre commune ou par Internet.

Comment dessiner un plan de masse ?

Si vous souhaitez réaliser vous-même un plan de masse, il est recommandé de passer par un logiciel. Un plan de masse peut être fait à la main, mais cela nécessite certaines compétences. Dans tous les cas, il est recommandé de bien vous renseigner en amont pour connaître les exigences de votre commune. Vous pouvez alors vous référer au PLU ou autres, selon ce qui vous concerne.

Les étapes de la création d’un plan de masse : la collecte des données, la conception du plan, la création de l’échelle, la numérisation du plan

  1. Comme évoqué plus haut, vous pouvez, pour commencer, vous référer au plan cadastral disponible sur cadastre.gouv.fr. Un géomètre peut également établir le plan de votre parcelle, mais il faudra prévoir un coût supplémentaire. Mais attention, il s’agit seulement d’une base de travail, ce document ne remplace pas le plan de masse.
  2. Choisissez ensuite l’échelle de travail qui sera la plus adaptée à la surface de votre terrain. Pensez bien à noter les cotes du projet, c’est-à-dire la longueur, la largeur, sans oublier la hauteur, dans le cas de bâtiments. On parle d’un plan de masse en 3 dimensions.
  3. Préparez la légende de votre plan et précisez à quoi correspond chaque couleur.
  4. Représentez et précisez les distances entre les différents bâtiments, ainsi que par rapport aux propriétés voisines.
  5. Précisez le relief naturel du terrain, c’est-à-dire que vous devez bien faire apparaître les éventuels dénivelés par rapport au point de référence qui est la rue ou les bornes NGF (Nivellement Général de la France).
  6. Vous devez ensuite faire figurer les accès et les différents raccordements aux réseaux.
  7. Éventuellement, ajoutez les plantations existantes, surtout si vous souhaitez en supprimer ou en ajouter.
  8. Dessinez les constructions ou aménagements que vous souhaitez créer ou modifier et pour lesquels vous faites une demande.
  9. Pour les plans d’insertions paysagères, vous pouvez également indiquer depuis quel endroit vous avez pris les photos à l’appui.

Les outils et logiciels

Comme vous avez pu le constater, la réalisation d’un plan de masse demande de prendre en compte de nombreux éléments. Sachez qu’il existe des outils qui facilitent la préparation de ce document :

  • Vous pouvez, par exemple, utiliser des logiciels de dessin assisté par ordinateur ou DAO. Il en existe un grand nombre. Certains sont plus simples à utiliser que d’autres et leur prix varie. Les plus connus sont Autocad® ou Archicad®.
  • Sur internet, vous pouvez trouver des sites qui vous permettront de réaliser votre plan de masse directement en ligne et rapidement. Par exemple, nous pouvons citer Urbassist, mais il en existe d’autres.

À quelle échelle réaliser votre plan de masse ?

L’échelle du plan de masse est un critère important qui doit obligatoirement être spécifié sur le plan de masse pour rendre sa lecture possible. Le Code de l’urbanisme n’impose pas d’échelle particulière.

Il est donc judicieux de choisir une échelle en fonction de la superficie du terrain à représenter. Les échelles les plus couramment utilisées sont les suivantes :

  • l’échelle 1/200 : la correspondance est alors 1 m = 0,5 cm.
  • l’échelle 1/100 : la correspondance est alors 1 m = 1 cm.

Conseil : Quel que soit votre choix, optez pour une échelle conventionnelle et évitez les échelles telles que 1/146, entre autres, qui rendraient votre plan de masse peu compréhensible.

Quid de la réglementation ?

Comme expliqué précédemment, le plan de masse est un document important qui sera exigé si vous avez un projet de construction ou de rénovation et qui est régi par l’article R431-9 du Code de l’urbanisme . Plus il sera précis, plus le délai d’instruction sera court et plus vous éviterez ainsi les éventuels aller-retour avec l’administration qui sera alors parfaitement en mesure de comprendre votre projet.

Par ailleurs, ce document vise à permettre aux services d’urbanisme de vérifier que votre projet est conforme avec les réglementations en vigueur et qu’il respecte bien les distances imposées par rapport au voisinage ou à l’espace public.

Important : Un plan de masse mal réalisé ou peu précis entraînera un refus de l’administration, ce qui peut occasionner un retard conséquent dans la réalisation de vos travaux.

Plan de masse et plan de situation : quelle différence ?

Le plan de masse et le plan de situation sont deux documents différents qui ne doivent pas être confondus :

  • Le plan de masse : permet de représenter le terrain graphiquement en trois dimensions pour permettre à l’instructeur de votre dossier de se faire une idée précise de votre projet et de sa faisabilité sur le plan réglementaire.
  • Le plan de situation : permet de visualiser votre parcelle au sein de la commune. Il utilise donc une échelle plus élevée et permet une vue plus globale, alors que le plan de masse fournit des informations précises sur le terrain. Le plan de situation peut être appelé PC1, PCM1 ou DP1

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