Compromis de vente : peut-on le signer sans notaire ?

Compromis De Vente Immobilier Notaire — © istock

Description du compromis de vente

D’après l’article 1589 du Code Civil, le compromis de vente est un engagement mutuel entre le vendeur et l’acquéreur pour la conclusion de la vente à venir. Cette convention, qui arrive après l’acceptation par le vendeur de l’offre d’achat de l’acheteur, est la première étape du processus de vente d’un bien immobilier et pas la moindre. Pour cette raison :

en tant qu’avant-contrat, il doit contenir un certain nombre de renseignements. Y figureront, entre autres, les modalités et les conditions de la vente à venir ;
il implique également qu’un certain nombre de formalités doivent obligatoirement être accomplies dans un délai déterminé pour permettre la signature finale. C’est le cas, par exemple, si l’acquéreur finance son bien à l’aide d’un crédit. Il doit alors demander son prêt immobilier dans le délai qui est prévu avant le signature de la vente en elle-même.

Selon la loi, le compromis de vente vaut pour vente, cela explique pourquoi, après la signature de ce document et l’expiration du délai de rétractation, la vente est considérée comme conclue. Néanmoins, la vente ferme et définitive est déclarée au moment de la signature de l’acte de vente, mais tout cela démontre bien l’importance de ce document. Si le compromis inclut des conditions suspensives, la vente ne sera alors parfaite qu’à la réalisation des conditions. Parmi ces clauses, on peut trouver par exemple, l’obtention du prêt qui conditionne la vente, l’absence de servitude qui pourrait grever le bien, etc..

D’une manière générale, ce document est rédigé, puis signé devant un notaire, il prend alors la forme d’un acte authentique. Au moment de sa signature, un dépôt de garantie est généralement versé par l’acheteur et conservé par le notaire jusqu’au jour de la signature de la vente définitive, date à laquelle la somme sera déduite du montant final.

Signer un compromis de vente sans notaire

S'il est recommandé de passer par un notaire, il est également possible de signer un compromis de vente en dehors de sa présence. On parle alors d’un acte sous seing privé. Ce qu’il est bon de savoir :

Dans ce cas, la convention peut simplement être établie entre les deux parties ou elles peuvent faire appel à un tiers mandaté. Il va sans dire que cette seconde solution est préférable, car un professionnel de l’immobilier pourra faire office de tiers et pourra apporter des conseils et son expérience pour assurer la validité de cet avant-contrat. Le tiers mandaté est généralement l’agent immobilier.
Le montant de l’acompte, nommé séquestre, est généralement compris entre 5 et 10 % du prix de vente et n’est pas obligatoire. Toutefois, cette pratique est fréquente et prouve la bonne foi de l’acheteur. L’agent immobilier pourra conserver cette somme, sans pour autant l'encaisser, mais elle sera ainsi bloquée jusqu’au moment de la signature de l’acte définitif de vente.
Il est obligatoire de passer par un notaire dans les cas où le délai entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte de vente dépasse 18 mois.

Est-ce qu’un compromis de vente sans notaire est valable ?

Signer un compromis de vente sans notaire est une option envisageable et la validité du document est reconnue. Dans ce cas, on parle d’un acte conclu sous seing privé. Mais cela impose que les deux parties disposent de connaissances juridiques suffisantes pour établir ce document selon les règles et qu’il soit recevable. Le vendeur et l’acquéreur doivent également déterminer avec précision le prix et la chose. Toutefois, il faut bien être conscient que cette manière de procéder peut s’avérer risquée.

Les risques

Le compromis de vent doit répondre à des conditions de fond et de forme très strictes. Ainsi, si les délais peuvent être plus courts en ne passant pas par un notaire, ils peuvent aussi être prolongés en cas d’erreurs ou d’oublis de la part des particuliers :

Toutes les mentions obligatoires doivent figurer en bonne place, comme les identités des parties, l’adresse du bien, ainsi que sa description.
Un certain nombre de justificatifs doivent être joints au compromis de vente. Depuis la loi Alur de mars 2014, ceux-ci sont plus nombreux. On compte parmi eux les différents diagnostics.

Si des pièces justificatives viennent à manquer, là encore, les délais risquent de ne plus être ce qu’ils sont normalement.

De plus, en signant un compromis de vente sans notaire, vous pouvez ressentir le manque de conseils juridiques et fiscaux qui sont parfois essentiels au bon déroulement de la vente.

Les avantages

On peut effectivement être tenté de se passer de la présence d’un notaire pour la signature d’un compromis pour deux raisons :

Raison de temps : il est, en effet, possible de signer le compromis de vente plus rapidement, puisqu’il n’est alors pas nécessaire d’attendre un rendez-vous. Et pour cause, dans certaines villes, en fonction de la période de l’année, les notaires peuvent avoir des délais d’attente qui sont assez importants. Si ce n’est pas le cas, il est préférable de patienter un peu et ainsi réduire le risque de voir les délais s’étirer par la suite.
Raison financière : le second avantage qui peut motiver ce choix, ce sont les économies que cette solution permet de réaliser, puisque l’on évite ainsi le coût des émoluments du notaire.

Signature du compromis de vente entre particuliers

Si, pour la signature de votre compromis de vente, vous décidez de vous passer d’un notaire, mais aussi d’un professionnel de l’immobilier :

vous devez vous assurer de n’oublier aucune information ni aucun des documents qui doivent être joints à cet avant-contrat. Pour cela, vous pouvez trouver sur Internet la liste de ces documents, mais aussi le détail des informations à mentionner dans le compromis. Par contre, commencez par vous assurer que vous vous appuyez sur une ressource fiable.
Vous devez également penser à inclure les conditions suspensives en fonction de vos situations.
Les deux parties doivent alors être présentes ou dûment représentées par un mandataire.
Le dépôt de garantie est alors interdit, un acompte peut être demandé une fois le délai de rétractation expiré.