Acheter une maison à plusieurs : comment faire et quels sont les risques ?

Pourquoi acheter un bien à plusieurs ?

Plusieurs raisons peuvent pousser à acquérir un bien immobilier à plusieurs.

• Ce peut être l’idée d’avoir un bien immobilier suffisamment grand pour permettre à chacun de bénéficier d’une résidence principale indépendante tout en vivant à proximité les uns des autres.
• Ce peut être le souhait d’acheter une résidence secondaire pour en profiter à tour de rôle ou tous au même moment.
• Ce peut aussi être une option pour arriver à investir dans l’immobilier. Par exemple, il est possible d’acheter un immeuble entier et de partager les revenus générés par les locations.

Cette liste de raisons est loin d’être exhaustive, car chacun, en fonction de sa situation personnelle, que ce soit sur le plan financier ou familial, peut trouver un intérêt à ce type d’achat d’immobilier.

L’un des intérêts de cette solution est, effectivement, qu’elle permet non seulement d’augmenter la capacité d’emprunt, mais aussi de faciliter l'accès au prêt immobilier.

L’emprunt bancaire à plusieurs

Bien souvent, dans le cas d’un investissement immobilier, quel qu’il soit, un emprunt bancaire est sollicité. Lorsque l’achat se fait à plusieurs, le prêt immobilier doit être contracté au sein d’un même établissement bancaire pour tous les co-emprunteurs. Cependant, tous ne sont pas obligés de participer à la même hauteur. Quel que soit le pourcentage assumé par chacun, il sera stipulé dans l’acte de vente.

L’avantage à procéder ainsi est qu’en contractant un prêt immobilier à plusieurs, la capacité d’emprunt est plus importante, de même, par conséquent, que le budget total qui pourra être consacré au bien immobilier.

Par contre, cela implique une grande solidarité entre les co-emprunteurs, car si l’un d’eux vient à ne pas verser une ou plusieurs mensualités, les autres devront l’assumer. C’est pourquoi, il est important d’agir avec prudence et seulement avec des personnes en lesquelles vous avez toute confiance.

Les différentes solutions d’achat à plusieurs

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier à plusieurs, trois options s’offrent à vous. Chacune présente des avantages et des inconvénients et est plus ou moins adaptée en fonction de vos besoins et de votre situation.

La Société Civile Immobilière

Qu’est ce que c’est ?

Ce type de structure, plus couramment appelée SCI, est généralement utilisé lorsque les personnes souhaitent investir dans plusieurs biens immobiliers. Cette solution permet de faciliter leur gestion fiscale et patrimoniale.

Il est possible d’opter pour une SCI lorsque l’on souhaite louer des biens immobiliers qui seront alors détenus par celle-ci, mais aussi dans le cas de la détention d’un patrimoine immobilier.

Créer une SCI

Pour créer une SCI, il faut être au moins deux. Chacun détient alors une part de la SCI au prorata de son apport. Les associés peuvent nommer un ou plusieurs gérants qui vont gérer les actions courantes de la SCI et la représenter auprès des tiers.

Pour la rédaction des statuts de la SCI créée, notamment celui concernant l’exercice du droit de retrait, il est préférable de faire appel à un professionnel, car les règles de résolution des conflits varient en fonction de ceux-ci.

Ses avantages

Une SCI présente plusieurs avantages :

• Elle ne demande pas un capital social minimum.
• Elle permet de protéger les intérêts de chacun à hauteur de leur investissement personnel.
• Il est facile pour chacun des associés de s’en retirer s’il le désire. Pour ce faire, il lui suffit d’exercer son droit de retrait ou de revendre ses parts. Il peut les revendre à un autre des associés, s’il est disposé à les acheter et s’il est d’accord sur le prix, ou à une personne étrangère à la société. Dans ce dernier cas, selon ce qui est stipulé dans les statuts, cette cession des parts peut être soumise à l’approbation des autres membres de la SCI.
• Elle peut être une solution pour transmettre un patrimoine immobilier à son conjoint ou à ses enfants en limitant les frais et en prévenant les conflits entre héritiers.

Ses inconvénients

La gestion d’une SCI génère des obligations administratives vraiment contraignantes et des frais cachés, tels que le coût d’un expert-comptable pour la gestion financière très stricte. Il est donc nécessaire de le prévoir dans les dépenses.

L’indivision

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier à 2 ou plusieurs personnes, il s’agit de la formule la plus simple. Vous êtes ainsi tous solidaires pour l’entretien, ainsi que pour les dépenses générées par ce bien. C’est une solution couramment adoptée par les couples, car elle présente de nombreux avantages :

• en cas de vente, chacun récupère sa part ;
• chaque indivisaire a des droits sur la totalité du bien et est responsable à hauteur de la part qu’il a investie ;
• cette solution ne nécessite pas d’effectuer des démarches spécifiques et n’est pas contraignante en termes de formalités.

Par contre, les décisions devant être prises à l’unanimité, en cas de désaccord, la situation peut rapidement être bloquée. Pour pallier ce type de problème, il est possible de conclure une convention d’indivision, sinon, vous devrez faire appel à un juge pour trancher le litige.

La convention d’indivision peut être rédigée auprès d’un notaire pour une durée de 5 ans maximum. Elle respecte alors un certain formalisme qui permet d’organiser l’indivision et de fixer des règles en cas de litige. Il est également possible de nommer un gérant et de lui attribuer certains pouvoirs.

La tontine

La tontine est la solution la moins couramment utilisée. Il s’agit d’une association collective d'épargne viagère. Ainsi, plusieurs investisseurs s’associent pour investir dans un fonds commun sur une longue durée.

Les différents acquéreurs, qui doivent avoir une espérance de vie similaire, mettent en commun leurs capitaux afin d’acquérir un bien immobilier. Si l’un des acheteurs décède prématurément, sa part est attribuée aux autres associés. Ainsi, le survivant sera le seul propriétaire du bien immobilier. Pour en bénéficier, une clause de tontine doit être insérée dans l’acte de vente.

La tontine présente avant tout un avantage fiscal puisque les biens ainsi acquis ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. De plus, le bien ne sera jamais indivis. Seulement à la fin de la tontine se pose la question de la propriété.

Cependant, cette option ne sera utile que dans certaines situations bien précises d'investissement sur le long terme. De plus, il n’est pas possible de récupérer le bien immobilier avant que la tontine ne s’achève et ce, même judiciairement.

Est-il risqué d’acheter à plusieurs ?

Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier à plusieurs, il y a certes des avantages, mais aussi certains inconvénients qu’il est important de connaître en fonction de l’option que vous aurez sélectionnée.

Il faut toutefois savoir qu’en France ce type d’achat est encadré juridiquement et fiscalement. Les principaux risques sont les suivants :

• Il ne faut, en aucun cas, se lancer tête baissée en oubliant qu’il s’agit d’un engagement sur le long terme.
• Le risque principal réside dans le remboursement du prêt souscrit pour le financement du bien immobilier, qui est alors commun. Tous les souscripteurs sont engagés solidairement les uns envers les autres et, en conséquence, doivent payer la part du co-emprunteur qui viendrait à être défaillant ou qui souhaiterait exercer son droit de retrait.
• Dès le départ, il est important de ne pas négliger la partie consistant en la rédaction des statuts et ce, quelle que soit la formule choisie. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour éviter d’éventuels blocages dans le futur.