Comment gérer seul ses locations immobilières ?

L’utilisation d’un logiciel de gestion

Pour la gestion de la location de leurs biens immobiliers, les propriétaires bailleurs peuvent passer par une agence immobilière ou un gestionnaire de biens. Mais face au coût que cela représente, nombreux sont ceux qui essaient de se débrouiller seuls pour gérer leurs locations, d’autant plus que, maintenant, des logiciels de gestion locative, tels que Emjysoft Gestion Locative sont là pour les aider. À titre d’exemple, voyez un peu tous les avantages dont vous pouvez bénéficier grâce à ce logiciel :

• Il est gratuit pour les petits propriétaires.
• Il permet de créer les documents administratifs nécessaires comme les baux et les états des lieux, entre autres, sans avoir à y passer des heures. Il vous propose des documents déjà pré-renseignés automatiquement avec les informations concernant le bien immobilier, le propriétaire bailleur et le locataire.
• Vous profiterez d’un suivi de l’encaissement de vos loyers, d’un système de comptabilité simple et accessible, ainsi que d’une aide pour les déclarations fiscales.
• Vous y trouverez aussi des solutions pour les révisions de loyer, les relances, les charges récupérables etc.

Nul doute que tout vous paraîtra alors bien plus simple.

Les avantages de gérer seul ses locations immobilières

Les raisons qui poussent un propriétaire bailleur à prendre la décision de gérer seul ses locations peuvent être multiples, mais voici les deux principales :

• celle qui revient le plus fréquemment est le besoin de faire de réelles économies. En effet, il faut savoir que lorsque l’on choisit de faire appel à un tiers pour la gestion de ses locations immobilières, la commission peut représenter jusqu’à 8 % de ce que vous percevrez. La seule solution pour réduire ces frais est donc de s’en occuper personnellement. Certes, cela prend du temps, mais vous optimisez la rentabilité de votre ou vos investissements.
• une autre raison est le besoin d’avoir le contrôle sur le choix des locataires. Ainsi, pour réduire les risques d’impayés ou de détérioration de votre ou vos biens, vous pouvez vouloir vous assurer que ces personnes répondent à vos exigences.

Déterminer le montant de votre location

Une fois que vous êtes décidé à gérer seul votre bien immobilier, il est nécessaire de passer par plusieurs étapes. La première est, bien évidemment, de fixer le montant du loyer.

Pour le déterminer, vous devez tenir compte de différents paramètres tels que l’emplacement de votre bien, mais aussi la surface habitable, la présence d’un extérieur ou non, la proximité des commerces, etc..

Pour ne pas faire d’erreur, voici quelques pistes :

• Regardez les annonces immobilières pour vous faire une idée de la fourchette des prix pratiqués dans le même secteur pour des logements similaires.
• Listez les points positifs du logement que vous proposez à la location, mais aussi ses points négatifs, comme la vue, les nuisances sonores, par exemple.
• Tenez compte du fait que s’il s’agit d’un appartement, l’étage auquel il se situe va aussi avoir un impact sur le montant du loyer. Par exemple, pour un logement en rez-de-chaussée, vous ne pouvez pas espérer le même loyer que pour un appartement en étage.
• À l’inverse, dans le cas d’une location meublée, vous pouvez miser sur un montant supérieur à celui demandé pour une location vide.

En bref, il est important de bien déterminer le montant de votre loyer. En effet, s’il est trop bas, l’investissement dégagé ne sera pas optimal et s’il est trop élevé, il sera difficile de trouver des locataires.

Prévoir un budget « Aléas »

Il est recommandé de prévoir une enveloppe pour pallier à différents aléas liés à la location d’un bien immobilier. En effet, au fil des ans, des réparations peuvent être nécessaires. N’oubliez pas que même si les petites réparations sont à la charge du locataire, les travaux plus importants sont à la charge du bailleur. Un autre aléa auquel vous pouvez être confronté est la vacance locative : lorsqu’un locataire part, il est possible qu’il s’écoule un peu de temps avant qu’un nouveau locataire n’arrive, ce qui signifie que vous n’aurez pas de revenus locatifs durant cette période.

Trouver un locataire

Passer une annonce

La seconde étape importante sera bien évidemment de réussir à trouver un locataire sans faire appel à une agence. Pour ce faire, vous devez rédiger une annonce immobilière pour trouver votre locataire. Elle doit réunir les différents éléments suivants avec précision :

• Est-ce qu’il s’agit d’une maison ou d’un appartement ?
• Le bien possède-t-il un extérieur ou un balcon ?
• Un garage ou un parking ?
• Quel est le nombre de pièces ?
• Description de l’emplacement.

Plus vous serez précis, plus vous éviterez les visites inutiles.

Le choix du locataire

Le plus souvent, et nous vous le souhaitons, vous aurez plusieurs candidats à la location qui se présenteront. Vous devrez alors en sélectionner un. Vous pouvez leur demander de constituer un dossier réunissant différents justificatifs. Mais attention, vous ne pouvez pas demander n’importe quel type de document.

En effet, la loi réglemente les pièces justificatives qui peuvent ou non être demandées. Pour arriver à faire votre choix, appuyez-vous sur les éléments financiers de chacun des candidats, tels que ses revenus, sa stabilité professionnelle, etc., mais aussi sur ce que vous aurez perçu de la personne au gré de vos échanges. Ce côté humain et relationnel peut vous aider à trancher entre deux candidats aux profils similaires. Quoi qu’il en soit, privilégiez la personne qui vous semble la plus apte à rester plus longtemps au même endroit pour éviter les changements trop fréquents.

La rédaction du bail de location

Une fois le locataire choisi, il est maintenant temps d’établir le contrat de bail qui va fixer les paramètres de location pour les différentes parties. La rédaction du bail doit répondre à un certain nombre de règles qui sont établies de manière précise par la loi. Grâce au recours à un logiciel, vous serez certain d’établir le bail comme il se doit.

En effet, ce document nécessite une attention particulière parce que lorsqu’il sera signé, il ne pourra plus être modifié. Veillez à indiquer la revalorisation annuelle du loyer sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL), sinon le loyer devra rester le même jusqu’à la fin du bail. Si vous êtes propriétaire lillois ou parisien, il est nécessaire d'inscrire les références de l’encadrement des loyers applicable à votre bien.

L’entrée dans le logement

Au moment de l’entrée de votre locataire dans le logement, vous devez lui faire signer le bail préalablement préparé et récupérer les pièces justificatives, mais vous devez aussi procéder à l’état des lieux ensemble. Cette étape est cruciale aussi bien pour vous que pour votre locataire, puisque c’est à partir de ce document qu’au départ de votre locataire, il sera possible de déterminer s’il a dégradé les lieux ou non, et dans quelle mesure. Vous devez donc remplir minutieusement ce document et pour ce faire, vous pourrez, là encore, compter sur Emjysoft Gestion Locative. Pour avoir un état des lieux le plus précis possible, n’hésitez pas à ajouter des photos.

L’assurance habitation du locataire

Il faut savoir que le locataire a l’obligation de souscrire à une assurance habitation. S’il ne le fait pas, le propriétaire peut en souscrire une à sa place et la facturer avec le loyer.