Qu’est-ce que la location-accession ?

Location-accession : la définition

La location-accession est une formule, comme son nom l’indique, qui permet d’acquérir un bien par le biais de la location. Le locataire devient ainsi propriétaire au terme de la période déterminée dans le contrat. Pour cela, il verse une fraction locative qui est le loyer au titre de la jouissance du bien, mais aussi une somme qui correspond au prix de vente anticipé, aussi appelée fraction acquisitive.

Lorsqu’arrive la fin de la période, le locataire est face à deux options :

• il peut acheter le bien, le prix de vente prend alors en compte les sommes versées pendant la location,
• ou il peut renoncer au bien et la fraction acquisitive versée lui est alors remboursée.

La location-accession peut être utilisée dans un immeuble à usage d’habitation ou mixte, qu’il soit individuel ou collectif, mais aussi neuf, ancien, achevé ou en cours de construction.

Pour qui ?

La location-accession est une solution destinée à permettre aux locataires d’avoir la possibilité de devenir un jour propriétaire et ce, même s’ils n’ont pas la possibilité de réunir la somme d’argent exigée comme apport lors d’une demande de crédit auprès d’une banque, par exemple. Cette solution permet donc à des ménages sous plafonds de ressources de pouvoir malgré tout acheter un logement et devenir propriétaires.

La location-accession d’une maison : le fonctionnement

Le fonctionnement de la location accession se caractérise par sa relative simplicité et se déroule en 2 temps, que nous détaillerons plus en profondeur dans le paragraphe suivant. En effet, tout commence par la location d’un appartement. Il s’agit alors de la période de jouissance. Puis vient le moment où vous avez la possibilité de lever l’option d’achat ou non. Donc :

• dans un premier temps, un contrat de location-accession est signé ;
• dans un second temps, si tout se passe bien, le contrat de vente définitif est signé et vous devenez pleinement propriétaire.

Les étapes

Les deux phases du processus de location-accession sont : la période de jouissance pendant laquelle le locataire accédant est locataire et, au terme de cette première période, l’exercice de l’option. C’est à ce moment que le locataire accédant va choisir d’acheter ou de renoncer à acheter. Cependant, vous devez au préalable signer un contrat.

La signature du contrat

Le contrat de location-accession doit être établi en bonne et due forme par un notaire, comme pour tous les contrats portant sur un bien immobilier. Cette prestation a donc un coût, mais est une protection pour chacune des parties.

Il doit mentionner :

• le prix de vente du logement ;
• la description précise du bien ;
• la date d’entrée en jouissance, cette période de location est fixée entre 1 à 4 année ;
• cette date constitue le point de départ de la levée d’option ;
• la redevance, son montant, les modalités de versement, mais aussi ses composantes, comme les conditions dans lesquelles elle peut être révisée, etc. ;
• le montant des charges en tant que locataire-accédant ;
• les garanties ;
• les assurances ;
• les conditions de résiliation ;
• les indemnités à verser au propriétaire actuel si, finalement, vous ne levez pas l’option.

Les conditions financières

Nous l’avons évoqué précédemment, le locataire-accédant verse une redevance. Cette somme est fixée par les parties en tenant compte des capacités financières de l’accédant. La redevance est décomposée en deux.

1. La première partie est liée à la compensation de la jouissance du logement, autrement dit, c’est le loyer.
2. La deuxième partie constitue une épargne qui sera déduite du prix au moment de l’acquisition, c’est-à-dire à la fin du contrat.

Quelles sont les obligations du vendeur ?

Lorsque le contrat est signé, le vendeur ne peut donc plus disposer librement de son logement. De cette façon, le bien est réservé au locataire-accédant jusqu’à la date stipulée dans le contrat. Le vendeur reste le propriétaire, de ce fait, il est le garant du paiement des charges. Si le locataire-accédant ne les verse pas, la copropriété et le syndic peuvent donc se retourner contre lui. Cependant, pour le locataire-accédant, le non-paiement des charges entraîne la résiliation du contrat. En outre, il devra, pour inexécution de ses obligations, verser une indemnité représentant 2 % du prix de vente.

Dans le cas de grosses réparations, les travaux seront à la charge du vendeur.

Quelles sont les obligations du locataire ?

Le locataire doit entretenir le logement et prendre à sa charge la réalisation des travaux d’entretien courant nécessaires. Pour la copropriété, dès le moment où le locataire-accédant signe son contrat, il est considéré comme le propriétaire. Il doit donc agir comme tel et peut ainsi participer aux assemblées générales, mais aussi prendre part aux votes.

Il doit s'acquitter des charges d’entretien, de réparation de l’immeuble pour ce qui le concerne personnellement, mais aussi pour les équipements communs et les services collectifs et ce, proportionnellement à sa quote-part.

Dès la signature du contrat et à compter de la date d’occupation, il doit payer la taxe foncière.

Le prêt social location-accession (PSLA) : qu’est-ce que c’est et comment ça marche ?

Ce prêt, assez peu connu, permet pourtant aux locataires de devenir propriétaires. Le PSLA ne s’applique que dans le cas où le locataire souhaite acquérir un logement neuf agréé par l’État comme éligible à ce type d’opération. Ce prêt spécifique adossé à la location-accession ne s’adresse qu’aux ménages disposant de revenus modestes.

Ce prêt conventionné est donc en premier lieu accordé au bailleur. Puis, au moment de la levée de l’option d'achat, il est transféré au locataire-accédant.

D’une façon générale, il est consenti à un organisme HLM et permet de financer l’achat ou la construction d’un logement neuf. Si un particulier souhaite conclure un PSLA, il doit signer une convention, mais aussi obtenir un agrément préfectoral.

Les conditions d’obtention du PSLA

Le PSLA est réservé aux personnes entrant dans le cadre du plafond de ressources fixé par la loi en fonction du nombre de personnes composant le foyer et de la zone dans laquelle se trouve le bien. Voici ces plafonds :

Pour le calcul du plafond de ressources, est retenu le montant le plus élevé entre le revenu fiscal de référence qui figure sur votre feuille d’imposition sur le revenu et le revenu plancher, c’est-à-dire le prix de vente du bien divisé par 10.