Qui doit entretenir la toiture, locataire ou propriétaire ?

Ce que dit la loi

Pour les logements en location, certains travaux sont à la charge du propriétaire, alors que d’autres restent à celle du locataire. D’une manière générale, les réparations courantes et l’entretien reviennent au locataire, alors que le propriétaire doit assumer le financement des réparations plus conséquentes. Néanmoins, il n’est pas toujours évident de savoir ce qui relève des petites réparations et des plus importantes et la loi n’est pas toujours claire là-dessus.

Savoir quelles réparations reviennent au locataire

Pour connaître la liste exhaustive des réparations à la charge du locataire, vous pouvez vous référer au décret du 26 août 1987. Mais pour résumer brièvement, il est important de savoir qu’il s’agit des réparations simples et peu onéreuses qui relèvent de l’entretien courant du logement ou de la remise en état de ce qui a pu être dégradé, ce qui est appelé réparation locative :

Réparations locatives : dans ce cadre, il peut s’agir, entre autres, du débouchage des canalisations, du remplacement d’un interrupteur qui a été cassé, du remplacement des fusibles, des ampoules, d’une chasse d’eau défectueuse, des joints de robinets, etc..
Entretien courant : dans ce cadre, le locataire doit assumer l’entretien du système de production d’eau chaude, comme le chauffe-eau, etc., et avoir un contrat d’entretien rattaché à celui-ci, l’entretien de la hotte aspirante, des radiateurs, etc..

En fait, vous devez partir du principe que vous prenez un logement en bon état et aux normes et qu’il est de votre responsabilité de le conserver tel quel. Si, en tant que locataire, vous causez des dégâts ou entretenez mal le logement, les frais occasionnés seront à votre charge.

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Connaître les gros travaux qui reviennent au propriétaire

Le propriétaire doit prendre en charge certains travaux plus importants, comme suit :

Les travaux de réparation de dégâts occasionnés par un événement naturel, entre autres.
Au début du bail, si le logement n’est pas en bon état, les travaux nécessaires pour le rendre décent. Dans ce cas, le locataire et le propriétaire peuvent se mettre d’accord pour que le locataire prenne en charge les travaux en contrepartie d’une gratuité d’un certain nombre de loyers déterminé à l’avance.
Pendant le bail, le propriétaire doit prendre en charge les travaux qui ne sont pas liés à l’entretien courant. À titre d’exemple, il peut s'agir de la réparation et de la mise aux normes du réseau électrique, du remplacement des menuiseries surtout lorsqu’elles sont vétustes, de la réfection des murs ou de la façade, le changement de la chaudière ou du chauffe-eau, etc..

Le cas de la toiture

Quoi que l’on puisse penser, le cas de la toiture est plus complexe qu’il n’y paraît et est un cas où le manque de précisions de la loi est flagrant. Les travaux à entreprendre sur une toiture peuvent entrer dans le cadre de l’entretien et de la grosse réparation. Voyons ces deux cas de figure :

Grosse réparation : si le logement loué nécessite des travaux de réfection de la toiture, cela entre dans le cadre des grosses réparations. En conséquence, c’est le propriétaire qui doit prendre en charge ce type de travaux qui sont considérés comme des travaux de salubrité et qui permettent de protéger le logement des agressions extérieures, telles que le froid, la pluie, etc.. Pendant le bail, le propriétaire est tenu de préserver l’intégrité de la toiture de son bien.
Entretien locatif : par contre, pour ce qui est du nettoyage du toit, du nettoyage des rives, du démoussage du toit, etc., ils sont à la charge du locataire. Par exemple, il a été préalablement jugé en cour d’appel qu’il ne s’agit que de petites réparations et que, de ce fait, c’est au locataire de les faire. En effet, cela relève de l’entretien locatif visant à assurer la longévité du bien. Il est même conseillé de procéder au nettoyage du toit deux fois par an, ainsi que de débarrasser régulièrement les gouttières des feuilles mortes et autres salissures.

Dans le cas d’une copropriété, c’est le syndic qui gère les problèmes de toiture.

En cas de refus des travaux par le locataire

Il faut savoir que le locataire a l’obligation de laisser le propriétaire entrer dans le logement pour lui permettre d’effectuer les réparations nécessaires. Ainsi, si le propriétaire souhaite procéder à des réparations urgentes, à des travaux de mise aux normes ou à des travaux d’amélioration, le locataire devra s’y plier.

Néanmoins, le propriétaire est tenu de le prévenir par le biais d’une notification de travaux remise en main propre ou, dans l’idéal, envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception pour éviter tout litige. Dans ce courrier, la nature des travaux, ainsi que les modalités d'exécution doivent être précisées et il incombe au locataire de prendre les dispositions nécessaires pour ne pas entraver le bon déroulement des travaux.

En cas d’absence de réponse du locataire ou de refus, le propriétaire a la possibilité d’engager une procédure judiciaire. Si la durée des travaux est supérieure à 21 jours, une réduction du loyer proportionnelle à la durée des travaux peut alors être appliquée.