Comment est déterminée la valeur d’un bien immobilier ?

Calculer la surface habitable

Le premier élément à calculer pour estimer un bien immobilier est sa surface habitable. Il vous est possible de trouver cette information sur l'avis d’imposition de la taxe foncière. Et dans le cas où vous connaissez le prix du mètre carré, il vous suffit de multiplier les deux données pour obtenir l’estimation de votre maison ou de votre appartement.

Il vous est aussi possible de calculer vous-même la surface habitable.

Pour ce faire, il vous faut mesurer la surface plancher des différentes pièces de votre bien. Pour effectuer ce calcul, vous ne devez pas tenir compte de l'épaisseur des murs, des escaliers, des cages d’escalier, des fenêtres, des embrasures de portes et des gaines. De même, certaines surfaces sont à exclure. Il s’agit de la cave, du garage, de la terrasse, des balcons, des combles non aménagées et des locaux dont la hauteur est inférieure à 1.80 mètre.

Connaître le prix du m² dans votre commune

Comme vous le savez probablement, le prix du m² est très différent si vous habitez dans une grande ville comme Paris, Marseille, Lyon… ou dans une petite commune. Un immeuble situé au centre-ville ou dans un quartier résidentiel est généralement plus cher qu'un même immeuble bâti dans une zone rurale.

Pour connaître le prix du m² de votre commune, vous pouvez vous référer aux ventes d’immobiliers qui ont été réalisées dans le même quartier que le vôtre et surtout d’un bien se rapprochant du vôtre.

De nombreux facteurs entrant en ligne de compte, la meilleure solution reste malgré tout de faire appel à une agence. Vous pouvez tout à fait évaluer le prix au m² avec Orpi. L’agence connaît parfaitement le prix du marché sur votre commune et les éléments essentiels à retenir pour établir le bon prix. En conséquence, elle saura très précisément vous indiquer la fourchette de prix à retenir pour vendre votre bien.

Évaluer l’état général de votre bien immobilier

Certains atouts de votre bien immobilier permettent d'appliquer une surcote, alors que certains inconvénients peuvent entraîner une décote. La surcote permet d'accroître la valeur d'un bien immobilier alors que la décote la réduit.

On peut parler de surcote lorsque la maison ou l’immeuble est d’une construction ou d’une rénovation récente, offre une bonne exposition, comprend un jardin, une piscine, une terrasse, mais aussi et dotée des dernières technologies, comprenant, par exemple, un chauffage économique, comme des panneaux solaires ou une pompe à chaleur.

Au contraire, la décote est identifiée par certains défauts. Il peut s'agir de l’usure normale ou de la vétusté engendrée par des matériaux peu récents et plus très robustes. Dans certains cas, l'étude d'un expert permet de détecter des éventuels défauts sur la structure, comme l'apparition de fissures aux murs, d'une humidité non traitée… Concernant la décote d'un immeuble, la méthode retenue par les experts en estimation immobilière est de calculer la valeur à neuf et de déduire un certain pourcentage, selon la vétusté du bien.

Référencer l’environnement

L’environnement correspond à l’ensemble des éléments qui ont une influence directe ou indirecte sur le prix estimatif de votre bien. Ce dernier prend de la valeur, lorsqu’il y a la présence d’écoles, de moyens de transport permettant de se déplacer facilement, ou encore la proximité de commerces, d'un marché, d'un accès aux services de la santé comme une pharmacie, des médecins et des différents services publics et administratifs (mairie ou centre la représentant, police…).

Enfin, d’autres points s'avèrent essentiels concernent la sécurité, la fréquentation du quartier. Alors qu'au contraire, une autoroute, une voie ferrée, une usine qui occasionne quelques nuisances comme le bruit sont des paramètres à considérer qui entraînent la réduction de la valeur d'un bien immobilier.

L’estimation d’un bien immobilier est une étape importante pour vendre rapidement votre maison ou votre appartement. Elle n'est donc pas à négliger.