Comment faire pour résilier une caution solidaire ?

Lorsque vous vous portez caution en faveur d’un locataire, que ce soit un membre de votre famille ou un ami, cela signifie qu’en tant que garant vous vous engagez à payer ses éventuelles dettes locatives. Il peut arriver que, pour une raison ou une autre, vous souhaitiez rompre cet engagement. Sachez qu’en fonction de l’acte de cautionnement que vous avez signé, cela peut être possible ou impossible. Nous vous expliquons tout.

Minutes Maison Publié le 11/01/23 à 09:48
Bail Location Immobilier
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Qu’est-ce qu’un acte de caution solidaire ?

Il s’agit d’un document rédigé à la main par lequel vous vous engagez à régler les dettes locatives contractées par la personne pour laquelle vous vous portez garant. Pour le propriétaire, ce document a valeur de protection s’il juge les revenus de son futur locataire à peine suffisants pour assumer tous les loyers. Le garant et le bailleur doivent chacun conserver un exemplaire de cet acte, ainsi qu’un exemplaire du contrat de location. Sur ce document, il est obligatoire que certaines mentions soient portées sous peine d’invalider le document, comme vous allez le voir ci-dessous.

Les points à vérifier pour savoir si la résiliation est possible ou non

La validité de l’acte de caution

Si vous ne souhaitez plus être caution solidaire, la première chose dont vous devez vous assurer est la validité du contrat que vous avez signé. En effet, il est important de savoir que l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui régit les contrats de location, stipule de manière précise comment l’acte de caution doit être rédigé pour être valable. En conséquence, si l’une ou plusieurs de ces mentions sont absentes, cet acte peut être considéré comme nul :

  • l’identification précise du logement concerné ;
  • le montant du loyer et des charges, ainsi que les conditions de révision du loyer ;
  • une mention manuscrite par laquelle le garant atteste avoir connaissance de la portée de son engagement ;
  • la retranscription de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Désormais, la loi ELAN du 23 novembre 2018 permet de ne plus rédiger ces mentions à la main. Par contre, la signature reste manuscrite.

Si une seule de ces formalités n’est pas respectée, l’acte de caution peut être remis en cause et sa résiliation est possible.

La présence ou non d’une durée d’engagement

Il existe différents types d'actes de caution. Pour savoir si vous pouvez le résilier, il est important de vérifier si celui-ci est assorti d’une durée d’engagement limitée ou illimitée.

Durée de caution limitée

La personne qui se porte caution peut, dès le départ, limiter son engagement dans le temps en précisant sa durée très clairement dans l’acte. Il peut s’agir de la durée du bail initial ou de la durée de celui-ci additionnée de la durée de son ou ses renouvellements tacites, mais cela doit faire l’objet d’une clause dans l’acte et le nombre de reconductions doit être précisé. Cela veut dire que si le bail de location est de trois ans, vous êtes engagé en tant que caution solidaire pendant la totalité de cette période et ce, de manière irrévocable, il ne vous sera absolument pas possible de procéder à la résiliation unilatérale de cet engagement qui prendra fin spontanément à la fin de ce bail de 3 ans.

En tant que garant, ce n’est qu’au bout de ce délai que vous ne pourrez plus être tenu responsable des dettes locatives pouvant être contractées par la suite.

Durée de caution indéterminée

Si vous avez signé un acte de caution sur lequel aucune durée n’est précisée, il s’agit d’un acte de caution à durée indéterminée. Dans ce cas, vous avez la possibilité de mettre un terme à cet engagement lorsque vous le souhaitez. Toutefois, la prise d’effet de votre résiliation dépend du type de location :

  • Si le contrat de location est considéré comme classique, il est régi par la loi du 6 juillet 1989 et la résiliation de votre engagement ne prend effet qu’à la fin du bail de location.
  • Si vous êtes caution pour une location meublée ou un bail commercial, vous pouvez être libéré de votre engagement.
  • Dans le cas d’une colocation, deux possibilités : soit le propriétaire peut exiger un garant pour chaque locataire, soit une clause de solidarité peut figurer dans le contrat de location. En qualité de garant, vous pouvez alors être tenu de payer la partie du loyer que chaque colocataire doit. Dans ce cas, il est important de préciser le nom du colocataire dont le départ permettra au garant de ne plus être engagé.

Résilier un contrat de caution solidaire

Nous l’avons vu, quand le cautionnement est à durée indéterminée, le garant a la possibilité de se désengager. Pour ce faire, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire. Il est conseillé d’envoyer une copie au locataire. Dans ce courrier, il devra préciser son intention de résilier l’engagement de caution. Mais attention, la garantie cessera au terme du bail en cours, non à la réception de ce courrier.

En cas de raisons valables pour ne pas payer les dettes locatives

Il peut arriver que le garant ne soit pas en mesure de payer les dettes locatives du locataire. Si vous vous trouvez dans cette situation, sachez que vous disposez des mêmes moyens de défense que le locataire. Vous pouvez ainsi avoir des raisons légales de ne pas procéder à ces paiements. Après 10 ans, il y a prescription de la dette. Autrement dit, après 10 ans, ni le locataire, ni le garant ne sont redevables des impayés.

En cas de décès du garant

Au décès du garant, les héritiers doivent s’acquitter des dettes dues jusqu’au jour de son décès et ce, même si aucun paiement n’avait été réclamé auparavant.

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