Loi Pinel : 2022, la dernière année pour investir grâce au dispositif ?

Bien que le marché de l’immobilier en France soit très dynamique, la demande en biens locatifs meublés ou nus est de loin supérieure à l’offre. Cette situation a mené à l’apparition de difficultés croissantes pour les foyers à revenus bas et moyens à se loger. Pour y remédier, l’État a instauré plusieurs dispositifs afin d’encourager l’investissement locatif dans les programmes immobiliers neufs situés dans les zones à forte tension locative.

La loi Pinel est un des dispositifs phares adoptés ces dernières années, il est entré en vigueur en 2014 et 2022 sera pour lui une année charnière.

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Les dispositions de la loi Pinel

La loi Pinel offre aux particuliers qui font des investissements immobiliers locatifs dans le neuf de bénéficier de réductions d’impôts évolutives.

Les principes du dispositif imposent des conditions concernant le logement et les conditions de location pour que l’investissement soit éligible.

Conditions liées au logement

Le logement doit être acheté neuf ou sur plan (VEFA) et s’il a été achevé de construction depuis plus de 15 ans, il doit avoir bénéficié de travaux de rénovation et de mise aux normes, ce qui représente un budget important qui réduit considérablement la rentabilité de l'investissement

Il doit être loué dans l’année suivant la remise des clés ou la fin des travaux de rénovation et doit respecter toutes les normes en vigueur, aussi bien énergétiques que thermiques. Il doit aussi être loué nu et être la résidence principale du locataire.

Le logement doit être situé en zone d’éligibilité. Il s’agit de zones tendues suivantes : A bis, A et B1. Les zones B2 et C ne sont plus des zones Pinel depuis 2018.

Conditions concernant l’investissement

Pour être éligible au dispositif Pinel, chaque foyer fiscal peut réaliser jusqu'à 2 acquisitions par an dans la limite d'un montant total investi inférieur à 300 000€, pour un coût au m² plafonné à 5 500€.

Conditions de la location

Le bien doit être loué nu. L’investisseur doit s’engager à louer son bien sur une période de 6, 9 ou 12 ans pour bénéficier de taux de réduction d’impôts qui sont, respectivement, de 12, 18 et 21 %.

Le propriétaire s’engage aussi à louer son bien à un loyer modéré. Les loyers sont donc plafonnés par un prix au mètre carré variant pour chaque zone. Pour la zone A bis, le loyer est de 17,55 € par m² par mois, en zone A, il est de 13,04 € par m² par mois et en zone B1, il est de 10,51 € par m² par mois. Des coefficients peuvent être appliqués aux plafonds pour abaisser les loyers des grandes surfaces et augmenter légèrement ceux des petites surfaces.

Quels changements à partir de 2021 ?

Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2022 dans sa forme actuelle, et jusqu’en 2024 mais sous une forme allégée.

Il est donc possible de bénéficier des taux de 12, 18 ou 21 % de réduction d’impôts sur les revenus de l’investissement jusqu’à un plafond de 63 000 euros pour les biens achetés au plus tard au 31 décembre 2022.

À partir de janvier 2023, les taux de réduction d’impôt seront moins généreux.

Baisse progressive des taux et plafonds en 2023 et 2024

Pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2023, si le propriétaire s’engage à louer son appartement pour 6 ans, la réduction d’impôt sera de 10,5 % au lieu des 12 % actuels. S’il s’engage pour une durée de location de 9 ans, ce taux passe à 15 % alors qu’il est actuellement de 18 % et s’il s’engage à louer son bien pendant 12 ans, le taux de 21 % passe à 17,5 %.

Par conséquent, le montant maximal de l'avantage fiscal à partir de 2023 sera de 52 500 euros, contre 63 000€ actuellement.

En 2024, les taux de réduction d’impôt et le plafond seront encore abaissés. Pour une durée de location de 6 ans, le taux passera à 9 %, pour 9 ans, il sera de 12 % et pour 12 ans, il sera de 14%. Par conséquent, cela réduit le montant maximal de réduction d'impôts à 42 000 euros.

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Qu’est-ce que le Pinel + ou Super Pinel ?

La ministre déléguée au Logement, Emmanuelle Wargon, a détaillé en octobre 2021 les détails d’un nouveau dispositif permettant de bénéficier des taux complets de la loi Pinel en 2023 et en 2024.

Ce dispositif appelé Pinel + ou Super Pinel instaurera des règles plus strictes en ce qui concerne la surface, l’équipement et la qualité du logement afin que celui-ci bénéficie d’un taux plein de réduction d’impôt.

Parmi ces conditions d’éligibilité au taux plein, il faut que le logement soit situé en zone prioritaire ou qu’il réponde à des critères plus élevés de qualité.

L’habitation devra respecter un critère environnemental plus strict et plus exigeant que les normes actuelles imposées par le RE2020. Ces nouvelles normes entreront en vigueur dès janvier 2022.

La notion de surface minimale sera introduite dans le dispositif. Les logements devront bénéficier d’une surface minimale de 28 m2 s’ils ont une pièce, supérieure à 45 m2 pour deux pièces, 62 m2 pour trois pièces, 79 m2 pour un quatre pièces et 96 m2 pour un cinq pièces.

Le logement doit, en outre, disposer d’un espace extérieur à l’usage exclusif du locataire et s’il a trois pièces ou plus avoir une double orientation, c’est-à-dire être traversant.

L’investissement locatif restera-t-il avantageux ?

Devant ces modifications du dispositif Pinel, il est normal de se demander si l’investissement locatif restera à l’avenir aussi avantageux qu’il l’est aujourd’hui. La réponse est oui, car le gouvernement adoptera sans doute d’autres mesures pour encourager l’investissement locatif au vu de la tension que connaît le marché immobilier locatif et la forte demande que l’offre n’arrive toujours pas à satisfaire.

En outre, il est conseillé d’investir dans des programmes de logements neufs réalisés par des grands promoteurs comme Cogedim. C’est une garantie de bénéficier des logements aux normes qui anticipent les futurs critères d’éligibilité aux différents dispositifs de réduction d’impôt.

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