Comment acheter un bien immobilier aux enchères ?

Les avantages d’acheter aux enchères

Il existe différentes bonnes raisons d'acheter un bien immobilier en passant par les enchères.

• Lorsque l’on participe à une vente aux enchères, on bénéficie d’une bonne connaissance aussi bien du bien que des conditions de vente grâce à la consultation de son dossier. Celle-ci se fait avant le début de l’enchère. Il est également possible de participer à une visite du bien. Vous serez ensuite libre de participer ou non aux enchères et éventuellement d’enchérir.
• L’adjudicataire, c’est-à-dire l’acquéreur potentiel, va porter ses enchères et maîtriser ainsi le prix de vente qu’il est prêt à débourser, puisque c’est lui qui va le fixer dans la salle d'adjudication.
• Cette solution permet d’accéder à des biens immobiliers qui ne sont pas accessibles autrement. Vous bénéficiez ainsi d’une offre immobilière plus importante. De plus, vous pourrez profiter de biens immobiliers très variés. Ce peuvent être des locaux commerciaux, des appartements ou des immeubles entiers, des forêts, etc.. Ils peuvent être à rénover, mais aussi en très bon état.
• Le point probablement le plus intéressant est la possibilité d'accéder à un bien à un prix intéressant. En effet, le prix est généralement fixé 30 % en dessous de la valeur d’estimation. Ainsi, vous avez une marge avant d’atteindre le prix du marché.

Les différents types de ventes aux enchères

Il existe 3 types de ventes immobilières aux enchères, chacune ayant des spécificités différentes.

Les ventes domaniales (biens des administrations)

Dans ce type de ventes assez singulières, des habitations rares comme des gares, des casernes, etc. ou des terrains sont mis en vente. Ils sont issus de « successions vacantes », autrement dit, n’ayant pas d’héritiers. Ces biens sont donc mis en vente par l'État et les ventes se tiennent soit dans les préfectures des départements, soit dans les hôtels des impôts. Pour y participer, aucune inscription n’est nécessaire, il suffit de se présenter le jour de la vente avec les documents nécessaires. Dans le cas de mise à prix d’un montant supérieur à 7 500 €, un chèque de consignation vous sera demandé. Son montant sera équivalent à 5 % de la mise à prix. Dans les ventes domaniales, un point très intéressant est l’absence de frais d’acte notarié, de plus, la rédaction de l’acte de vente est gratuite.

Les ventes notariales

Ce type de ventes est le plus connu. De ce fait, il ne permet pas de réaliser les meilleures affaires. Toutefois, si vous souhaitez y participer, vous devez vous rendre dans les chambres de département des notaires. Au début de la séance, pour pouvoir participer, vous allez devoir remettre au notaire chargé de la vente un chèque de consignation. Il s’agit d’un chèque de banque équivalent à 10 à 20 % du montant de la mise à prix du bien.

Les ventes aux enchères judiciaires

Il s’agit là de ventes aux enchères découlant de saisies judiciaires soit suite à un divorce ou à une mise en liquidation judiciaire. Dans ce cas, les ventes ont lieu dans les Tribunaux de Grande Instance (TGI). Pour pouvoir participer à une séance de ce type, il est nécessaire d’avoir recours à un avocat, car il est le seul habilité à enchérir pour votre compte. Pour ce faire, vous allez signer un mandat sur lequel est indiqué la limite de votre enchère et auquel est joint un chèque de consignation de 20 % du montant de la mise à prix. Cette solution permet de réaliser de bonnes affaires.

Comment bien préparer sa vente aux enchères ?

Pour bien préparer votre vente aux enchères, vous devez suivre plusieurs étapes.

1. Lorsque vous avez repéré un bien susceptible de vous intéresser, la première étape sera de le visiter. Dans le cas d’une vente notariale, vous pouvez ensuite consulter le cahier des charges mis à votre disposition par le notaire. Il contient des informations essentielles comme les frais à la charge de l’acquéreur, le délai dont vous disposez pour le paiement, etc..
2. Même si ce n’est pas obligatoire, il est recommandé de prendre rendez-vous avec votre banque pour vous assurer de votre possibilité de financement du bien. En effet, dans le cadre de l’achat d’un bien aux enchères, il n’y a pas de condition suspensive d’obtention de prêt ou de financement. C’est pourquoi, il est plus prudent de connaître vos capacités d’emprunt, d’établir un plan de financement, mais aussi de connaître le montant maximum à ne pas dépasser le jour J. Veillez à prendre en compte les différents frais qui viendront s’ajouter au prix d’achat du bien comme les frais de mise en vente, les frais d'achat, les débours et les émoluments du notaire.

Le déroulement d’une vente aux enchères ?

Il est important de savoir que l’acquéreur n’a par la suite aucune possibilité de se rétracter. C’est pourquoi, il est nécessaire d’avoir préalablement bien préparé son éventuelle acquisition.

Le jour de la vente aux enchères, vous devez pouvoir présenter les documents suivants :

• le chèque de banque pour la consignation ;
• un justificatif d’identité. Pour les sociétés, il sera nécessaire de présenter un extrait kbis et la copie des statuts ;
• un justificatif de domicile.

Au moment de la consignation, à titre d’identification, un badge vous est attribué et devra être utilisé pour porter les enchères. Pour une vente aux enchères judiciaire, c’est l’avocat qui utilisera ce badge.

Vous avez remporté la vente aux enchères : que faire rapidement ?

Si vous remportez les enchères, vous êtes déclaré comme étant l’adjudicataire du bien. Vous devez donc signer l’acte de vente ou PV d'adjudication. L’obligation suivante qui vous incombe est d’assurer le bien qui vient d’être acquis. Avant la conclusion de la vente, vous devez encore patienter pendant 10 jours, délai pendant lequel le bien peut encore être surenchéri de 10 % du prix du bien, sauf dans le cas des ventes domaniales. Une fois ce délai passé, vous devez régler le solde du prix en prenant rendez-vous avec le notaire :

• dans les 30 jours dans le cas d’une vente domaniale,
• dans les 45 jours dans le cas d’une vente notariale,
• dans les 60 jours pour une vente judiciaire.

Au-delà de ce délai, une majoration est appliquée.

Une fois le solde réglé, les clés vous seront remises et vous serez officiellement propriétaire.

Si vous ne remportez pas les enchères, avant de partir, pensez à récupérer le chèque de consignation déposé au début de la séance.