Lorsque vous contractez un prêt immobilier, vous êtes bien sûr au courant que vous devez rembourser la totalité de la somme prêtée. Mais vous devez aussi vous acquitter des intérêts, ainsi que des frais de dossier et autres frais d’assurance. Le coût total de votre crédit immobilier peut alors être bien supérieur à l’idée que vous vous en faites.
Pour le Calcul des mensualités de votre prêt immobilier ainsi que du taux d’intérêt et des autres frais, la banque prend en compte certains facteurs importants comme votre profil et la durée de remboursement.
En fonction de votre profil, votre crédit peut vous coûter plus ou moins cher. En effet, si vous n’avez pas de dettes en cours, ni de découverts trop fréquents et si vous avez des revenus conséquents, la banque vous considère comme un client fiable et consent à vous prêter à un taux d’intérêt plus bas. Mais dans le cas inverse, attendez-vous à ce que le taux soit plus élevé, tout comme le coût de l’assurance emprunteur obligatoire.
Sachez aussi que plus la durée de remboursement est longue, plus le taux d’intérêts sera élevé, car la banque considère qu’elle prend un risque sur une plus longue période.
La banque prend également le taux d’usure qui est imposé par la Banque de France et qui est le taux d’intérêt maximal auquel les banques peuvent prêter. La conjoncture économique joue, elle aussi, un rôle important, puisque les banques sont concurrentes et chacune essaie d’appliquer des taux d’intérêt semblables à ceux que pratiquent les autres établissements.
Vous l’aurez compris, lorsque vous empruntez pour acheter un logement, vous devez vous acquitter de nombreux frais. Le coût total du crédit immobilier est donc composé du taux d’intérêt, mais aussi des frais de dossier, des frais de notaire et du coût de l’assurance. Le TAEG ou le taux annuel effectif global est un indicateur qui rend compte fidèlement de ce coût total. Ce dernier peut donc être résumé par la formule suivante :
Coût total = somme des intérêts cumulés + frais d’assurance + frais de dossier + frais de notaire.
Vous devez vous en acquitter lorsque vous montez votre dossier de demande de prêt. Leur montant varie d’un établissement à l’autre, mais de plus en plus de banques concèdent des crédits immobiliers sans frais de dossier.
L’assurance emprunteur est obligatoire et aucune banque n’accorde de crédit immobilier sans elle. Son coût varie en fonction du profil et l’âge de l’emprunteur, de la durée de remboursement, du montant emprunté et des garanties souscrites.
Ce coût varie en général de 0,3 à 0,5 % du montant emprunté. La banque qui accorde le crédit propose généralement sa propre assurance, mais l’emprunteur a le droit de recourir à la délégation d’assurance en optant pour un contrat d’assurance emprunteur auprès d’un organisme tiers. Le client peut ainsi économiser sur l’assurance emprunteur, à condition que les garanties du contrat proposé par l’assureur tiers soient au moins équivalentes à celles du contrat proposé par la banque.
Leur montants des frais de notaire varient de 2 à 3 % du prix du logement s'il est neuf et peuvent aller jusqu’à 7 % du prix pour les logements anciens.
Le calcul du montant des mensualités se fait par une formule qui peut paraître complexe de prime abord, mais qui est tout à fait accessible à tout le monde.
M = [C × (t/12)]/[1 – (1 + (t/12) -(12 × n))].
Où :
M correspond au montant des mensualités, C au capital emprunté, t au TAEG et n, le nombre d’années de remboursement.
Il faut noter que le TAEG inclut tous les frais et coûts en dehors de la somme empruntée, à savoir les intérêts, les frais de dossier, l’assurance et les autres frais annexes.
En utilisant cette formule pour un crédit immobilier de 200 000 euros à rembourser sur 25 ans et avec un taux d’intérêt de 2,05 %, on trouve que les mensualités seront d’un montant de 852,59 euros.
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