Si la vente à terme ressemble étrangement à la vente en viager, elle en diffère cependant sur certains points. Ce type de vente, comme le viager, repose sur le principe d’un premier versement suivi du paiement de mensualités pendant une certaine période, le tout directement de l’acheteur au vendeur, sans taux d’intérêt ni autres frais bancaires. Nous vous proposons de découvrir en détail cette alternative pour devenir propriétaire d’un bien immobilier sans avoir à emprunter auprès d’une banque ou d’un quelconque organisme financier. Vous pourrez non seulement découvrir les nombreux avantages qu’elle offre aux deux parties, mais aussi ses quelques inconvénients, son fonctionnement et sa fiscalité.
La vente à terme est définie dans l’article 1601-2 du Code civil comme étant un contrat de vente spécifique suivant lequel le propriétaire d’un bien le vend à un acquéreur contre le règlement d’une somme au comptant déterminée, suivie ensuite de versements sur une durée définie. L’acquéreur peut alors directement s’y installer pour y vivre ou non. De plus, il peut s’agir d’un bien libre d’occupation ou loué.
Ce type de vente est souvent comparé à celle en viager. Certes très ressemblantes, leur différence repose essentiellement sur le fait que dans une vente à terme, l’âge du vendeur n’entre pas en ligne de compte. En effet, après avoir fait un premier versement, l’acheteur paie des mensualités pendant une durée convenue entre les deux parties, alors que dans une vente en viager, cette durée est inconnue puisqu’elle est liée au décès du vendeur.
Comment fonctionne une vente à terme ?
Le fonctionnement d’une vente à terme comprend plusieurs étapes.
Comme pour toute vente immobilière, il s’agit dans un premier temps d’estimer le prix du bien immobilier en fonction de sa valeur sur le marché. Pour affiner le calcul du prix du bien, les modalités d’occupation de celui-ci doivent être déterminées. En effet, s’il est occupé, un droit d’usage et d’habitation devra être calculé. Il va également falloir déterminer les modalités de libération du bien.
Vous allez ensuite décomposer le prix de vente afin de déterminer la partie à payer au comptant et celle à payer à crédit. Cela peut être fait au gré des deux parties. Ce premier versement, que l’on appelle le bouquet, équivaut généralement à un quart ou un tiers du bien, selon les termes du contrat. Puis, le reste du paiement est étalé dans le temps. Attention toutefois, si vous manquez d’honorer le paiement d’une seule des mensualités, le contrat de vente est alors rompu. Dans le cas du décès du vendeur, le paiement des mensualités va se poursuivre et leur montant sera versé aux héritiers.
La signature de l’acte authentique se fait chez le notaire. Il est recommandé de faire un état des lieux avant la signature pour s’assurer de l’absence de tout défaut.
Les différents types de vente à terme
On distingue deux variantes d’une vente à terme :
La vente à terme libre : l'acheteur prend possession du bien au moment où l’acte authentique est signé. Le vendeur n’est dès lors plus le propriétaire, ni l’occupant du bien. Il ne va donc plus avoir de charges relatives à ce bien.
La vente à terme occupée aussi connue sous le nom de vente à terme à jouissance différée : dans ce cas, l’acheteur ne prend pas possession du bien au moment où l’acte authentique est signé. Un droit d’usage et d’habitation par le vendeur va encore durer pendant une période limitée. Dans ce cas, les charges vont être réparties entre l’acquéreur et le vendeur. Ainsi, le vendeur va payer les charges courantes, c’est-à-dire l’eau, l'électricité et le chauffage ainsi que la taxe d’habitation, alors que l’acheteur règle les autres taxes, comme la taxe foncière.
Quels sont les avantages et inconvénients d’une vente à terme
Il existe de nombreux avantages à opter pour ce type de vente aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur.
Pour l’acheteur
Le plus gros avantage est un accès à la propriété facilité.
En effet, il n’est pas toujours évident d’obtenir un crédit, la vente à terme est alors une solution.
De plus, vous n’aurez pas à supporter le taux qu’appliquent les banques ou les organismes financiers lors de la souscription d’un prêt.
Souvent, le bien vendu étant occupé, il est possible de négocier un prix qui est plus intéressant que dans les ventes traditionnelles.
Si vous optez pour une vente à terme libre, vous pouvez loger dans le bien ou y faire loger une personne dès la signature de l’acte authentique.
La durée de votre engagement est déterminée au préalable, contrairement à ce qu’il se passe lors d’une vente en viager.
La vente à terme a malgré tout quelques inconvénients.
Et pour cause, c’est une solution que certains peuvent percevoir comme contraignante.
Les charges comme les travaux de la copropriété, la taxe foncière, etc., doivent être payées par l’acheteur.
Enfin, en cas d’incident de paiement, le vendeur conserve non seulement le bien, mais aussi tous les versements qui ont été effectués jusqu’alors.
Pour le vendeur
Pour le vendeur, si cela lui convient mieux, il a la possibilité d’occuper le bien pendant une période définie. Cette solution lui offre donc une plus grande liberté.
Le vendeur reçoit, mois après mois, un revenu qui n’est pas imposable.
En cas de décès du vendeur, ses héritiers vont recevoir toutes les mensualités jusqu’au terme du contrat.
Si l’acquéreur ne verse pas une mensualité, le vendeur est protégé puisque, dans ce cas, il conserve le bien, ainsi que tous les paiements réalisés jusqu’alors.
Néanmoins,
le montant de la vente est alors perçu sur une période étalée qui peut aller de 10 à 20 ans.
La fiscalité d’une vente à terme
Lors d’une vente à terme, pour la partie du paiement comptant, l’imposition est similaire à celle d’une vente immobilière classique. Concernant les mensualités reçues par le vendeur, elles sont, quant à elles, exonérées d’impôt sur le revenu. C’est la raison pour laquelle la vente à terme est aussi attractive et avantageuse pour le vendeur.
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