Si vous venez de signer l’acte d’achat d’un bien immobilier acquis par le biais de la souscription d’un contrat de prêt auprès d’un organisme bancaire prêteur, vous vous demandez probablement à quel moment vous allez verser la première mensualité. Nous vous proposons de découvrir ici la réponse à cette question.
Selon la règle, lors de l’achat d’un bien immobilier dont le financement est assuré par un crédit immobilier, le remboursement du montant prêté démarre le mois suivant le déblocage des fonds à la signature de l’acte de vente, soit après un délai de 30 jours minimum. Mais un autre facteur peut entrer en ligne de compte, car au moment de la souscription de votre contrat de prêt, la date à laquelle vous allez, chaque mois, effectuer le règlement de vos échéances a été déterminée, généralement entre le 1 et le 10 du mois, pour coïncider avec le versement de votre salaire et vous permettre d’assumer ce prélèvement.
Cela peut influer sur la date de la première mensualité comme vous allez le voir ci-dessous.
Si vous avez souscrit un crédit amortissable à taux fixe, le cas le plus fréquent, la date du premier versement peut varier en fonction de la date de déblocage des fonds et de la date déterminée pour le règlement de vos mensualités. La règle du délai de 30 jours devant être appliquée, deux cas de figure peuvent se présenter :
À la signature de votre contrat de prêt immobilier, la banque a dû vous fournir un tableau d’amortissement sur lequel figurent la date du remboursement mensuel, le montant des mensualités, le taux annuel effectif global, le capital restant dû, les intérêts et le montant dédié à l’assurance. Mais au paiement de votre première mensualité, vous pouvez constater qu’elle est plus élevée que ce à quoi vous vous attendiez. Cela est dû à l’ajout de frais intercalaires, aussi appelés intérêts intercalaires, que vous devez payer si vous vous trouvez dans la situation du cas 2 décrit ci-dessus.
Ces frais correspondent aux intérêts restant dûs du fait du décalage du paiement de la mensualité par rapport à ce qui était prévu dans le tableau d’amortissement. Si nous reprenons l’exemple de la situation décrite dans ce cas 2, ce montant sera calculé pour la période allant de la signature de l’acte de vente, soit le 10 janvier, à la date du 5 février qui était prévue pour la première mensualité.
Il ne s’agit pas de frais supplémentaires, mais bien du rattrapage du remboursement de vos échéances, pour pouvoir ensuite retomber sur les mensualités prévues dans le tableau d’amortissement. D’une banque à une autre, le calcul des intérêts intercalaires n’est pas le même. C’est pourquoi, il est important de vous renseigner auprès de votre organisme prêteur pour savoir avec exactitude ce qu’il se passera si vous ne pouvez pas passer chez le notaire au moins 30 jours avant la date de la première mensualité.
Si vous achetez un bien immobilier dans l’ancien, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, deux cas de figure peuvent se présenter :
Si vous avez acheté un bien immobilier dans lequel vous ne pouvez pas emménager immédiatement parce qu’il est encore en construction, par exemple, le déblocage des fonds sera effectué en plusieurs fois en fonction de l’avancement des travaux et selon un pourcentage défini par la loi. Par exemple, dans le cas d’une VEFA : 5 % à la signature du contrat de réservation, 30 % à l’achèvement des fondations, 35 % à la pose de la toiture ou à la mise hors d’eau, 25 % à l’achèvement des travaux et 5 % à la remise des clés.
Pendant cette période de déblocage des fonds, vous devrez payer l’assurance et les intérêts intercalaires, ce qui porte le nom de franchise partielle. Au fur et à mesure du déblocage des fonds, le montant à payer sera plus élevé et une fois les clés remises, vous paierez votre première véritable mensualité.
Au-delà de cette franchise partielle, votre organisme prêteur peut, dans certains cas, vous accorder une franchise totale. Cela signifie qu’il peut vous permettre de bénéficier d’un décalage total de votre remboursement, c’est-à-dire de ne pas payer d’intérêts pendant la période de déblocage des fonds. Mais attention, il ne s’agit pas d’un cadeau ! Les frais intermédiaires calculés à partir du premier déblocage de fonds devront être payés soit à la remise des clés, soit ils seront répercutés sur le montant total du crédit.
Cette solution est certes coûteuse, mais elle peut être utile pour éviter de devoir payer simultanément un loyer et une mensualité de remboursement. Ce sont des conditions qui doivent être négociées avec votre banque soit directement, soit en passant par un courtier, en fonction de ce qui est le plus adapté à votre situation.
Voici ce que vous pouvez faire pour limiter les dépenses liées aux intérêts intercalaires et diminuer ainsi le coût du prêt dans le cas d’une VEFA ou de l’achat d’un bien à rénover :
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