Si vous êtes un investisseur en immobilier locatif ou si vous envisagez de vous lancer dans ce type d’investissement, les ventes domaniales peuvent vous intéresser ! Et oui, il s’agit de biens immobiliers mis en vente par l’État à des tarifs réellement intéressants. Ces ventes s’adressent en priorité aux collectivités territoriales, mais elles peuvent aussi être ouvertes aux entreprises et aux particuliers. Nous vous expliquons tout.
Vous n’êtes sans doute pas sans ignorer que l’État est propriétaire d’un patrimoine immobilier conséquent. Parmi ces biens, des gares, des écoles, des châteaux, différents types de locaux, mais aussi des biens moins atypiques tels que des maisons, des appartements, des terrains, etc.. En lien avec sa stratégie de politique immobilière, l’État vend chaque année une partie de ces biens.
C’est la DIE, ou direction de l’immobilier de l’État, qui est chargée de ces transactions, qui portent le nom de ventes domaniales, qui peuvent se dérouler de différentes manières et qui sont ouvertes à tous. Si les ventes domaniales sont moins connues que les ventes aux enchères des notaires ou que les ventes interactives, il est tout à fait possible d’y faire de bonnes affaires.
Nous l’avons évoqué, le patrimoine immobilier de l’État est important et ne cesse de croître. Ces biens ont des origines diverses :
Pour découvrir les biens de l’État faisant l’objet d’une vente domaniale, plusieurs façons de procéder :
Vous ne serez pas sans remarquer le peu d’informations livrées pour chaque bien. Pour l’essentiel, vous y trouverez une adresse accompagnée d’un bref descriptif. Dans des cas peu nombreux, vous pouvez avoir accès à quelques photos. Si ces annonces ne sont pas très vendeuses, c’est qu’il y a peu de concurrence pour chaque bien.
Pour obtenir de plus amples informations, il vous sera nécessaire de contacter la personne chargée du bien via le numéro de téléphone ou l’adresse mail figurant dans l’annonce. Mais ne vous faites pas d’illusions, vous n’apprendrez pas tout, car, généralement, ces personnes n’ont que peu d’informations. Ce sera donc à vous de partir à la pêche aux renseignements !
Cette étape ne doit pas être négligée pour pouvoir mesurer l’ampleur des travaux pour la remise en état de ce type de biens. Il ne faut pas oublier que certains de ces biens sont des bâtiments désaffectés ou ayant, par le passé, appartenu à des personnes décédées. Ils peuvent donc être restés fermés un certain temps et ne pas avoir été entretenus.
Vous aurez la possibilité de visiter le bien au préalable. Pour cela, plusieurs options :
Généralement, les visites se font en groupe, car dans le cas d’un bien intéressant, plusieurs personnes peuvent être intéressées, ce qui veut dire que la concurrence risque d’être dure !
Les ventes domaniales peuvent se dérouler selon 3 modes. Ainsi, si après la visite du bien, vous êtes convaincu qu’il vous le faut, les choses peuvent se passer de 3 manières différentes. Dans tous les cas, l’ensemble des frais, tels que les diagnostics sont pris en charge par l’État, ce qui n’est pas le cas dans les ventes judiciaires.
Cette première option est couramment utilisée dans le cas d’une vente domaniale. Il s’agit d’une vente aux enchères, mais qui a lieu à distance. Autrement dit, chacune des différentes personnes intéressées par le bien envoie par courrier recommandé une enveloppe fermée dans laquelle se trouve un papier mentionnant le prix qu’en tant qu’acquéreur potentiel, elle est prête à dépenser pour ce bien.
La proposition doit être proportionnelle à l’offre. Ce type d’achat est peu confortable pour l’acquéreur dans la mesure où il lui est difficile de viser la bonne offre, celle qui lui permettra de contrer la concurrence. Il n’y a aucune visibilité entre les concurrents. Il faudra donc estimer au mieux la valeur du bien en fonction de la surface habitable et de sa situation géographique, et en prenant en compte sa vétusté. Le bien est vendu à celui qui aura fait la meilleure offre.
Dans le cas où deux personnes auraient fait chacune une offre au même montant, c’est celle avec le plus de garanties qui l’emportera.
Par exemple : Si la première propose de payer au comptant, alors que la seconde a besoin d’un emprunt bancaire, la transaction sera effectuée avec la première. L’État est inopposable sur ce choix et n’a pas à donner de justification. Lorsque l’offre est acceptée, la vente a lieu chez le notaire de manière tout à fait classique.
Couramment utilisée, la vente aux enchères n’exige aucune inscription, mais vous devez vous présenter avec les pièces nécessaires pour faire une offre, à savoir, une pièce d’identité, un justificatif de domicile et un chèque de consignation. Il est possible d’être représenté ou d’envoyer un ordre d’achat écrit correspondant à 20 % du montant de l’offre. Les acquéreurs potentiels font une offre en fonction du prix de départ. C’est la dernière enchère qui l’emporte et l’acte de vente est signé à la suite. Pour les autres participants, dont l’offre n’a pas permis d’obtenir le bien, le chèque donné au départ sera rendu.
Cette dernière option est la plus rare. Dans ce cas, les services des Domaines proposent une cession amiable à un tarif donné. Ainsi, le bien est proposé à un prix et si un acquéreur est intéressé, la vente est conclue chez un notaire.
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