DPE : une fraude à plusieurs milliards qui pourrait ruiner vos projets immobiliers

Un outil essentiel pour l’immobilier… et une cible idéale pour la fraude

Créé en 2006, le DPE évalue la consommation énergétique théorique d’un logement sur une échelle de A (logement économe) à G (passoire thermique). Il est devenu un critère incontournable pour les transactions immobilières. Depuis 2021, ses critères ont été renforcés, et à partir de 2025, les logements classés G seront interdits à la location, suivis par les logements F en 2028.

Cette réglementation a fait exploser la demande de diagnostics, mais elle a aussi ouvert la porte à des pratiques douteuses. Une récente étude révèle que 1,3 million de logements en France seraient concernés par des diagnostics frauduleux, entraînant un préjudice financier estimé à 21,4 milliards d’euros. Ces "DPE de complaisance" surévaluent les performances énergétiques des logements, créant une illusion d’efficacité et faussant le marché.

Comment se manifeste cette fraude massive ?

Les diagnostiqueurs mal intentionnés utilisent différentes méthodes pour améliorer artificiellement les performances énergétiques d’un logement. L’objectif ? Faire passer un bien d’une classe énergétique inférieure (G ou F) à une classe supérieure (E ou D), plus attrayante pour les acheteurs ou les locataires.

Les pratiques les plus courantes :

• Manipulation des données : Les diagnostiqueurs ajustent certains paramètres, comme l’isolation ou le type de chauffage, pour obtenir un meilleur classement.
• Concentration anormale de classifications : Près de 19 % des biens classés F auraient dû être notés G, et 5 % des biens en E devraient se retrouver en D.
• Absence de vérification stricte : Le manque de contrôle sur les diagnostiqueurs favorise ces dérives.

Ces pratiques permettent aux propriétaires de vendre ou louer leurs biens à des prix plus élevés, mais elles piègent les acheteurs et locataires, qui découvrent souvent trop tard que leur logement consomme bien plus d’énergie qu’annoncé.

Pourquoi cette fraude est un danger pour vos projets immobiliers

1. Des coûts imprévus pour les acheteurs

Un bien classé E ou D peut sembler être une opportunité. Pourtant, si sa performance réelle correspond à une classe F ou G, les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour le mettre aux normes peuvent rapidement devenir un gouffre financier. Isolation, chauffage, fenêtres… La facture peut grimper jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros.

2. Une rentabilité compromise pour les investisseurs

Pour les investisseurs locatifs, acheter un bien surclassé énergétiquement peut entraîner des pertes importantes :

• Impossibilité de louer à partir de 2025 (G) ou 2028 (F).
• Rénovations coûteuses pour maintenir le bien sur le marché locatif.

3. Une revente compliquée

Si vous achetez un bien surclassé sans le savoir, vous pourriez vous retrouver avec un bien difficile à revendre, surtout si le DPE est mis à jour avec une classification moins avantageuse.

Les solutions pour se protéger face à ce fléau

Heureusement, il existe des moyens pour éviter de tomber dans le piège des DPE frauduleux. En tant qu’acheteur ou investisseur, voici quelques actions clés pour sécuriser vos transactions.

Vérifiez la fiabilité du diagnostiqueur

• Assurez-vous que le diagnostiqueur est certifié par l’État et dispose d’une assurance responsabilité civile professionnelle.
• Méfiez-vous des prix anormalement bas : un diagnostic "discount" pourrait cacher un manque de rigueur.

Analysez le DPE avec attention

• Comparez le diagnostic à l’état visible du logement (type de chauffage, isolation, menuiseries, etc.).
• Exigez une preuve documentaire des éléments justifiant la classe énergétique (factures de travaux, photos, rapports).

Faites jouer la garantie légale

En cas de fraude avérée, la garantie des vices cachés peut permettre aux acheteurs de demander réparation au vendeur ou au diagnostiqueur.

Une fraude révélatrice de limites structurelles

Cette fraude à grande échelle met en lumière des failles dans le système de certification des DPE et pose une question cruciale : comment rétablir la confiance dans cet outil indispensable ?

Quelques pistes pour limiter ces dérives :

• Renforcer les contrôles : Les autorités doivent multiplier les audits aléatoires des diagnostics pour détecter les écarts.
• Sanctionner les fraudeurs : Des amendes plus lourdes et des retraits de certifications dissuaderaient les diagnostiqueurs malhonnêtes.
• Sensibiliser les particuliers : Informer les acheteurs et locataires sur les risques de fraude et les recours possibles.

Et si cette crise devenait une opportunité pour réinventer le DPE ?

Plutôt que de décrédibiliser le DPE, cette situation pourrait être l’occasion d’améliorer cet outil. En le rendant plus transparent, plus fiable et mieux contrôlé, il pourrait devenir un véritable levier pour accélérer la transition énergétique. Pour les acheteurs comme pour les investisseurs, il est essentiel de rester vigilants, mais aussi de voir dans cette crise une opportunité de faire des choix immobiliers plus éclairés.

Conclusion : La fraude au DPE, bien que préoccupante, ne doit pas vous décourager dans vos projets immobiliers. En adoptant des pratiques prudentes et en vous entourant de professionnels compétents, vous pouvez éviter les pièges et construire un avenir immobilier solide et durable.