Si vous envisagez de faire un investissement immobilier locatif, vous devez savoir que votre locataire est tenu par la loi de souscrire une assurance habitation qui le protège et lui permet de vous indemniser en cas de sinistre. Toutefois, cette assurance peut être complétée par la souscription d’un contrat d’assurance propriétaire non occupant ou PNO.
Le propriétaire non occupant est défini par la loi comme étant une personne physique ou une personne morale dans le cas d’une SCI ou d’une SARL familiale qui est propriétaire en totalité ou en partie d’un bien qu’elle n’occupe pas, c’est-à-dire dans lequel elle n’habite pas. Dans ce cas, le bien immobilier est soit loué, soit cédé à titre gratuit ou laissé vacant.
Tout bien immobilier doit être nécessairement couvert contre certains risques et sinistres, et ce, qu’il soit occupé par son propriétaire ou par un locataire. L’assurance propriétaire non occupant ou PNO est une assurance habitation que le propriétaire souscrit, en fonction des cas, soit par obligation, soit pour compléter l’assurance habitation du locataire si elle est peu couvrante.
La loi Alur adoptée en 2014 a rendu l’assurance propriétaire non occupant obligatoire pour les biens immobiliers en copropriété. Cette obligation de souscrire une assurance PNO est, en outre, impérative que le logement soit loué vide ou meublé ou s’il est vacant.
Si vous détenez un logement en copropriété, vous devez vous renseigner auprès de votre syndic, car il arrive que celui-ci souscrive une assurance PNO valable pour tous les propriétaires non occupants de la copropriété. Si c’est le cas, vous n’êtes plus tenus d’en souscrire une.
Votre contrat d’assurance propriétaire non occupant ne doit pas forcément couvrir tous les risques. Ainsi, selon la loi Alur, la seule obligation est de couvrir la responsabilité civile du propriétaire non occupant, c’est-à-dire contre les dommages aux tiers comme les passants et les voisins qui peuvent être causés par divers incidents. Parmi ces derniers, on peut citer la négligence ou l’imprudence du propriétaire, de ses ayants droit ou de ses employés, les vices de construction ou un défaut d’entretien du logement.
Pour les biens en monopropriété, l’assurance PNO n’est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé d’en souscrire une pour compléter l’assurance habitation du locataire.
Comme dit précédemment, la seule obligation que vous avez en ce qui concerne l’assurance PNO est de souscrire une garantie responsabilité civile du propriétaire. Mais vous pouvez inclure dans votre contrat d’assurance d’autres garanties qui vous couvrent en cas de sinistre.
Ces garanties sont recommandées, au vu des coûts exorbitants des réparations en cas de graves dégâts, comme ceux causés par les infiltrations par exemple.
Les garanties minimales que vous devez souscrire sont donc la garantie recours des locataires qui permet d'indemniser l’occupant de l’appartement en cas de sinistre et une garantie recours des voisins et des tiers. Ces deux garanties ne peuvent être activées qu’en cas de sinistre causé par un vice de construction ou un défaut d’entretien.
En plus de ces garanties, votre contrat d’assurance PNO peut inclure :
Même si l’assurance PNO n’est pas obligatoire, il est recommandé d’en souscrire une au vu des avantages qu’elle comporte pour le propriétaire non occupant.
L’assurance PNO permet, en effet, d’être couvert par une garantie supplémentaire qui complète l’assurance habitation du locataire. Ce dernier a l’obligation de souscrire une assurance, mais les garanties que comporte celle-ci peuvent être limitées et insuffisantes à couvrir les réparations en cas de dégât. Dans ce cas, de nombreuses dépenses peuvent rester à la charge du propriétaire.
L’assurance PNO permet aussi d’être couvert contre les sinistres lorsque le logement est vacant, c’est-à-dire lorsqu’il n’est ni mis en location ni occupé par son propriétaire. Dans cette situation, le contrat d’assurance PNO doit être aussi couvrant que possible et comporter les garanties importantes comme la garantie incendie, la garantie dégât des eaux et la garantie vol et vandalisme.
L’assurance PNO sert aussi à couvrir le propriétaire pendant les périodes où le logement n’est pas loué et qu’on appelle les périodes de vacances locatives. Un sinistre peut, en effet, survenir lors d’une telle période et en l’absence d’une assurance PNO, si les dégâts sont causés par un sinistre provenant du logement non occupé, la réparation des dégâts doit être financièrement assumée dans sa totalité par le propriétaire.
L’assurance PNO a donc une importance de premier ordre pour tout propriétaire n’occupant pas son bien immobilier. Il faut donc la choisir en prenant en compte les critères les plus importants.
Le propriétaire doit donc étudier attentivement les offres des assureurs et être attentif aux points suivants :
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