Immobilier : les raisons pour lesquelles le marché de l’ancien continue sa chute libre

Les faits : une chute importante du marché

Après un été difficile qui a vu un net recul du nombre de transactions, qui est passé de 1,12 million fin 2022 à 1,07 million au premier trimestre 2023, la rentrée reste compliquée sur le marché de l’immobilier en France.

Cette décroissance se traduit concrètement par une baisse du prix des biens, car les propriétaires qui ont besoin de vendre leur bien et qui ne peuvent pas atteindre une éventuelle embellie essaient d’attirer par des prix plus intéressants. Depuis le début de l’année 2023, cette baisse atteint, en moyenne, près de 1 % pour l’ensemble des logements en sachant qu’elle un peu plus importante pour les appartements, 1,1 %, que pour les maisons, 0,9 %.

Au-delà de cette différence entre les types de logement, il y a également des disparités entre les régions : en Île-de-France les prix ont baissé de 3,3 % sur les 2 premiers trimestres 2023, alors que, pour le moment, le secteur méditerranéen fait exception à la baisse puisque la plupart des réseaux immobiliers continuent de constater une hausse des prix, avec en priorité Marseille et Nice.

Voyons maintenant les raisons qui peuvent expliquer ces faits.

La hausse du taux d’intérêt des crédits

Dans un contexte d’inflation, c’est évidemment la cause principale. En effet, les réseaux d’agences immobilières expliquent cette chute libre du marché de l’immobilier par une flambée du coût du crédit qui réduit la capacité d’emprunt de l’ensemble des ménages désirant acquérir un bien immobilier. Cette hausse se conjugue avec une hausse des refus de prêt par les banques qui sont plus frileuses.

Tout cela pénalise lourdement les primo-accédants qui rencontrent de plus en plus de difficultés à acheter et qui, pour accéder à la propriété, se retrouvent obligés de s’endetter encore plus ou de faire des sacrifices sur la superficie. Ils représentent désormais moins de 20 % du marché qui est essentiellement porté par les « secundo-accédants », c’est-à-dire les propriétaires qui vendent leur bien dans l’objectif d’en acheter un nouveau et qui bénéficie ainsi d’un apport plus important.

Les taux du crédit immobilier actuellement affichés par les banques augmentent constamment depuis plusieurs mois. Nous sommes ainsi face à des taux qui sont rarement inférieurs à 4 %. En juillet 2023, le taux moyen d’un crédit immobilier était de 3,61 % soit trois fois plus qu’en juillet 2021. De plus, le taux d’usure augmente également et devrait atteindre les 6 %. La Banque de France a ainsi fourni des chiffres de production de crédits immobiliers en baisse de 40 % en juillet.

La réglementation environnementale

La réglementation environnementale relative à l’étiquette énergétique commence elle aussi à avoir des effets négatifs sur le marché de l’immobilier. D’une part, les propriétaires d’un bien classé comme étant une passoire thermique sont obligés de revoir leur prix à la baisse et, d’autre part, les acquéreurs sont plus récalcitrants à acheter ce type de biens, car ils savent que des travaux importants seront nécessaires.

À cela s’ajoute le fait que nous nous dirigeons tout droit vers une application plus stricte de l’interdiction de mise en location d’un logement mal noté sur l’échelle énergétique, qui a été mise en œuvre au 1er janvier 2023..

Mobilisation du Gouvernement face à cette crise

La crise du marché de l’immobilier est là et bien là, mais le Gouvernement ne reste pas les bras croisés à attendre de voir jusqu’où elle ira et cherche des solutions :

Assouplissement des conditions d’octroi d’un crédit : actuellement le taux d’endettement est limité à 35 % des revenus des candidats au crédit avec des dérogations pour les primo-accédants et au mois de juin, le Haut Conseil de Stabilité Financière a permis de relever la part des crédits immobiliers en permettant aux banques d’appliquer, de manière dérogatoire, leurs propres critères et d’autoriser un taux d’endettement supérieur à 35 %. Il faudrait pouvoir aller plus dans les dérogations proposées, mais le Haut Conseil de Stabilité financière rechigne à le faire.
Prolongation du prêt à taux zéro, ou PTZ : il s’agit d’un prêt octroyé aux ménages dont les revenus sont modestes pour les aider à acquérir un bien. La disparition de ce prêt était prévue pour fin 2023, mais il est prolongé jusqu’en 2027.
Des ressources supplémentaires pour MaPrimeRénov’ : il s’agit d’un dispositif d’aide à la rénovation énergétique. Son renforcement permettrait à plus de personnes d’en profiter et pourrait avoir un impact positif sur l’achat des logements considérés comme des passoires thermiques.