Selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM), la collecte nette des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) a été de 10,20 milliards d’euros à la fin décembre 2022. Il s’agit du total des émissions de parts de ces sociétés, moins certains retraits et cessions. C’est dire le succès, qui ne se dément pas, de ce type de placement. Mais pourquoi un tel engouement et comment en profiter au mieux ?
Le but de la SCPI est d'acheter des biens, souvent très variés, comme des logements, des bureaux ou des commerces, dans le but de les louer.
Dans ce cas, c'est une société de gestion, gérant la SCPI, qui choisit les locataires et encaisse les loyers. Elle redistribue ensuite ces loyers, et parfois d'autres revenus, aux personnes ayant acheté des parts de la SCPI.
Elles deviennent alors des associés de la société, propriétaires de tout le patrimoine de la SCPI à hauteur du capital investi par l’associé. On le pense bien, elles ne doivent pas se lancer à la légère dans ce type d'investissement. En effet, il s’agit d’experts du domaine qui gèrent les acquisitions, la gestion, l’administration et la vente d’actifs immobiliers.
Les personnes intéressées ont donc tout intérêt à solliciter les conseils de professionnels de l'investissement immobilier, comme scpi-online.com, un site internet comparateur de SCPI adossé à un Cabinet de Gestion de Patrimoine d’une expertise de 40 ans.
Les candidats à l'investissement bénéficieront là d'un accompagnement personnalisé, de la part de spécialistes qui ont une connaissance approfondie des SCPI. Ils sauront vous conseiller les plus rentables et celles répondant le mieux à vos attentes.
Pour bien investir dans une SCPI, il faut non seulement en comprendre le fonctionnement global ainsi que le détail, mais aussi en connaître les différentes « typologies ». Vous pourrez ainsi faire votre choix en toute connaissance de cause.
Il faut en effet distinguer :
Mais si vous voulez investir dans une SCPI correspondant vraiment à vos attentes, il faut encore affiner votre choix. En effet, même si toutes les SCPI essaient de diversifier leur patrimoine immobilier, certaines ont tendance à se spécialiser davantage dans :
Pour bien investir dans une SCPI, il faut rechercher celle dont le rendement, sur la durée, vous semble le meilleur. De toute façon, le rendement est toujours au rendez-vous avec ce type de placement : il a ainsi été de plus de 4 %, en moyenne, en 2021.
Il se maintient en 2022, puisque, d'après l'ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI est de 4,53 % pour cette année. Recherchez aussi une SCPI dont les parts se négocient à des prix intéressants.
Même si elles peuvent dépasser 1.000 euros, il est possible de trouver des parts à 200 euros, et même moins. Sur ces questions, l'avis d'un professionnel vous sera très utile.
Par ailleurs, la SCPI s'occupe de tout , la négociation, les travaux, les aspects juridiques, comptables et fiscaux. Elle passe également beaucoup de temps pour la gestion du parc immobilier, contrainte des locataires, gestion des artisans, tenue des assemblées générales, vacances locatives, la perception des loyers, etc. Vous n'avez aucun souci de gestion locative. Enfin, le parc immobilier étant très divers, les risques d'impayés sont très dilués.
Pour bien investir en SCPI, il fait aussi réfléchir à la manière dont vous allez acquérir les parts.
Si vous disposez du capital nécessaire, l'achat au comptant est tout à fait possible. Et, on l'a vu, ce capital est, d'une manière générale, assez peu élevé. Si, malgré tout, vous voulez vous assurer que vous disposez d'une somme suffisante, tournez-vous vers un site qui vous propose un comparateur de SCPI accessible gratuitement.
Vous percevrez alors rapidement des revenus tirés des loyers et assimilés à des revenus fonciers. Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Il est tout à fait possible d'acheter des parts de SCPI à crédit. C'est une solution intéressante pour les investisseurs ne disposant pas du capital nécessaire à un achat au comptant à un instant t mais disposant d’une capacité d’endettement importante.
Ce mode d'investissement peut présenter un avantage certain. Le contexte changeant des taux de crédit immobiliers confère aux investisseurs l’opportunité d’acquérir des SCPI pendant une période propice et ainsi bénéficier d’une rentabilité intéressante à long terme.
Par ailleurs, l'investisseur qui a acquis ses parts à crédit et opté pour le régime réel peut déduire ses charges, dont les intérêts d'emprunt et les frais de dossier.
Vous pouvez aussi acheter des parts de SCPI en souscrivant un contrat d'assurance-vie. De nombreux assureurs achètent en effet des parts qu'ils intègrent alors à leurs contrats.
L'intérêt est que vous profitez de la fiscalité avantageuse de l'assurance-vie. En effet, si les revenus tirés de la SCPI sont laissés dans le contrat, aucune fiscalité ne s'applique.
En cas de rachat partiel ou total, la fiscalité reste intéressante : en effet, un abattement spécifique est appliqué, en fonction de l'ancienneté du contrat. Vous pouvez aussi opter pour un prélèvement forfaitaire libératoire ou un prélèvement forfaitaire unique (PFU).
Ce mode d'acquisition consiste à démembrer la propriété. Ainsi, le nu-propriétaire n'a que la propriété du bien et non la jouissance, qui appartient à l'usufruitier.
L’investisseur ne perçoit pas de revenus. De ce fait, il ne paiera pas d'impôt. Un autre avantage : il achètera des parts avec une décote entre 10 % et 45 %.
Et, quand il récupère cette pleine propriété des parts, en général au bout de 5 à 10 ans, il peut réaliser une plus-value en revendant des parts dont la valeur a le plus souvent augmenté dans l'intervalle.
Passionnée de déco, d'astuces d'emménagement et d'immobilier. Chaque espace a une histoire, et j'adore le transformer en un lieu unique.
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