Vous avez investi dans l’immobilier locatif ou vous envisagez de le faire pour bénéficier des dispositifs de défiscalisation immobilière ? C’est une décision très sage, car ces dispositifs font de l’investissement locatif une solution de placement qui est, à l’heure actuelle, très rentable. Nous vous proposons donc de découvrir les différents dispositifs mis en place par le gouvernement.
On parle de « défiscalisation immobilière » lorsque, suite à un investissement dans l’immobilier destiné à la location, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôts. Il s’agit d’un avantage fiscal qui est mis à disposition par l’État. L’objectif est de réduire le montant de l’impôt sur le revenu du bailleur pendant une durée déterminée.
Il existe différents dispositifs en fonction du bien acquis, de votre tranche marginale d’imposition (TMI) et de la situation patrimoniale de l’épargnant. Toutefois, la rentabilité offerte par les différents dispositifs de défiscalisation n’étant pas la même, le choix ne doit pas se faire au hasard, mais être parfaitement réfléchi. Il est également possible de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.
S’il s’agit du dispositif le plus connu, c’est sans aucun doute, parce qu’il est aussi le plus utilisé. La loi Pinel repose sur un principe simple : un pourcentage du montant d’achat du logement neuf est déduit de l’impôt sur le revenu dès lors qu’il est mis en location à un loyer modéré. Vous pouvez ainsi bénéficier d’une déduction d’impôt durant 6, 9 ou 12 ans. Cette durée varie en fonction de la durée de votre engagement. La réduction d’impôt que vous pouvez escompter peut atteindre jusqu’à 63 000 €. En revanche, pour pouvoir en profiter, il y a certaines conditions à remplir :
Pour connaître le plafond de loyer à appliquer, cela va dépendre de la zone géographique. À partir de 2023, la réduction d’impôt proposée par la loi Pinel ne sera plus aussi avantageuse et sera encore réduite en 2024.
Depuis 2019 et jusqu’à la fin de l’année 2023, il est possible de bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie. Son objectif est de favoriser les achats de logements anciens se trouvant dans des villes moyennes et nécessitant une rénovation. Vous pouvez ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt lorsque vous investissez dans le l’immobilier locatif de certaines communes qui souhaitent favoriser la rénovation de quartiers anciens dégradés.
Là encore, certaines conditions s’appliquent pour en bénéficier :
Si ces conditions sont remplies, il est possible de profiter d’une réduction d'impôt qui peut atteindre jusqu’à 21 % du montant total engagé.
C’est André Malraux, ancien ministre de la Culture, qui est à l’origine de ce dispositif mis en place en 1962. Pour les personnes fortement imposées, cette solution permet de défiscaliser davantage qu’avec la loi Pinel. Ce dispositif permet une réduction de l’impôt sur le revenu, mais à certaines conditions :
Le montant des travaux engagés sera alors déduit de votre impôt sur le revenu à raison de 22 à 30 %. Une limite est fixé à 100 000 € de travaux chaque année et jusqu’à 4 années de suite. Pour connaître la part exacte à déduire, vous devrez vous référer à la localisation et classification du bâtiment.
Dans le cas d’un logement ancien, pour bénéficier d’une défiscalisation immobilière, il est possible de générer un déficit foncier. Pour cela, il est nécessaire que les charges suscitées par le bien immobilier soient supérieures aux revenus qu’il génère.
Ce peut être en procédant à des travaux d’entretien, de rénovation ou d’amélioration. Ainsi, le montant de ces charges sera déduit des revenus imposables dans la limite de 10 700 €. Si le déficit foncier est supérieur à cette somme, l’excédent pourra être reporté d’année en année et déduit du revenu global (c’est-à-dire tous vos revenus) pendant 6 ans au maximum ou pendant 10 ans du seul revenu foncier.
De cette façon, vous paierez moins d’impôts pendant quelques années tout en augmentant la valeur de votre bien immobilier.
Une autre solution pour échapper à l’impôt sur les revenus générés par les locations est d’opter pour le régime de location meublée non professionnelle, aussi appelée LMNP.
Ainsi, vous pouvez neutraliser l’impôt sur ce revenu. Pour en bénéficier, rien de plus simple, vous devez louer n’importe quel bien immobilier que ce soit un studio ou un T4, dans une petite ou une grande ville, pourvu qu’il soit meublé. Généralement, ce type de biens intéresse des étudiants, des jeunes cadres, etc.. Fiscalement parlant, cela permet d’amortir le prix du bien et il est même possible d’arriver à une imposition de 0 €, ce qui représente une sacrée économie lorsque l’on sait que l’impôt sur les revenus locatifs peut atteindre jusqu’à 50 % et au-delà.
Cette solution est en plein essor et intéresse un nombre de plus en plus important de français. L’investissement dans des SCPI se retrouve souvent dans les contrats d’assurance-vie.
Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont de différentes sortes. Elles peuvent être de rendement ou fiscales, et spécifiques à un domaine ou plus générales, situées dans un secteur géographique, etc.. Ainsi, on trouve des SCPI plus orientées sur les biens immobiliers, qui proposent des avantages fiscaux. Ce peuvent être des SCPI en loi Pinel, en loi Malraux, orientées déficit foncier, etc., à condition que le bien acheté remplisse les critères d’éligibilité à ces dispositifs.
En optant pour cette solution vous réalisez un investissement dans différents lots immobiliers et ainsi, vous répartissez les risques de perte de capital. De plus, la défiscalisation immobilière est gérée par autrui.
Il est possible d’investir dans des résidences de service telles que des résidences étudiantes, de tourisme, etc. ou des EHPAD. En effet, les besoins en logement adaptés étant en augmentation, le régime Censi-Bouvard octroie un soutien fiscal aux personnes investissant dans ce type de logements. Elles peuvent alors défiscaliser une partie de leur investissement.
Concrètement, cela se traduit par une réduction d’impôt de 11 % du montant de l’achat dans la limite de 300 000 € et avec un plafond de la niche fiscale à 10 000 € par an. Toutefois, une mise en location est obligatoire durant les 9 ans qui suivent.
Aucun commentaire à Les dispositifs de défiscalisation immobilière en 2022