Déficit foncier : définition, calcul, imputation et report

Il arrive qu’un bien immobilier destiné au locatif génère, en fin de compte, plus de charges que de revenus fonciers au propriétaire bailleur, la différence entre les charges et les recettes est alors appelée « déficit foncier ». Le propriétaire dans cette situation peut alors bénéficier d’une déduction d’une partie de ses charges sur sa facture fiscale. Nous vous proposons de découvrir tout ce qu’il y a à savoir sur le déficit foncier.

Minutes Maison Publié le 19/01/22 à 06:54
Déficit Foncier
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Comprendre ce qu’est le déficit foncier ?

Pour bien comprendre, il est bon de rappeler que les propriétaires de biens immobiliers ont le choix entre deux régimes d’imposition :

  • le régime d’imposition au réel : c’est-à-dire que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers certaines des charges que votre bien a engendrées au cours de l’année en fonction des dépenses effectivement engagées. Attention, vous ne pouvez pas revenir sur ce choix pendant 3 ans.
  • le régime d’imposition micro-foncier : si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €, vous êtes alors éligible au micro foncier. Cela signifie que vous n’avez pas à inclure vos charges dans votre déclaration, car vous bénéficiez automatiquement d’un abattement de 30 % sur vos revenus fonciers, que vos charges soient supérieures ou inférieures à ce pourcentage accordé. Le déficit foncier n’est donc pas pris en compte.

Revenons au déficit foncier. Si vous êtes propriétaire d’un bien locatif mais que celui-ci vous coûte plus cher qu’il ne vous rapporte, vous entrez dans le cadre du déficit foncier. Par exemple, dans les grandes lignes, si votre bien vous a rapporté 20 000 €, mais que vous avez subi des charges pour un montant de 30 000 €, votre déficit foncier est alors de 10 000 euros. Il vous est alors possible sous certaines conditions de bénéficier du mécanisme du déficit foncier, un mécanisme à plusieurs facettes : juridique, fiscale et comptable. Les conditions pour en bénéficier sont les suivantes :

  • louer un bien nu ;
  • relever du régime d’imposition au réel.

Grâce à ce mécanisme, en tant que propriétaire, vous pouvez déduire l’excédent de charges non plus de votre revenu foncier uniquement, mais de votre revenu global, c'est-à-dire votre salaire, pension etc., ce qui entraînera forcément une baisse de votre impôt sur le revenu.

Si, pour quelque raison que ce soit, vous décidez de passer au régime micro-foncier (avec les 30 % d’abattement systématique) de manière temporaire, vous conservez les éventuels déficits antérieurs pendant la durée établie et vous pourrez en bénéficier lorsque vous reviendrez au régime réel.

Déduction du déficit foncier, quel est le plafond ?

S’il est possible  de bénéficier d’une déduction du fait du déficit foncier, celle-ci est plafonnée. Ainsi, il est possible de déduire jusqu’à 10 700 € de déficit foncier par an, voire 15 300 € dans certaines situations. Au-delà de ces sommes, l’excédent du déficit foncier peut être reporté et déduit sur les années suivantes :

  • pendant 6 ans sur le revenu global ;
  • pendant 10 ans sur les revenus fonciers seuls.

Le revenu global comprend vos revenus fonciers ainsi que tous vos autres revenus. Alors que le revenu foncier correspond à ce que vous percevez du fait de la location d’un bien immobilier non meublé.

Les charges à déduire de vos revenus fonciers

Comme nous l’avons vu, si vous relevez du régime d’imposition au réel, certaines charges qui vous incombent du fait de la location de bien(s) immobilier(s) nu(s) peuvent être déduites de vos revenus fonciers. Ce sont les suivantes :

  • les frais liés à la gestion et à l’administration du bien immobilier loué, des frais d’agence immobilière, par exemple ;
  • les dépenses liées à l’entretien ou à la réparation du bien immobilier, qu’elles soient liées à la vétusté ou simplement à l’amélioration du logement ;
  • les charges locatives non réglées par le locataire après le 31 décembre de l’année qui suit sa sortie des lieux ;
  • les provisions pour charges, s’il s’agit d’une copropriété ;
  • la taxe foncière, c’est-à-dire l’impôt lié au logement qui ne peut en aucun cas être imputé au locataire ;
  • les primes d’assurance ;
  • l’indemnité d’éviction ou de relogement du locataire ;
  • les frais ainsi que le taux d’intérêt généré par l’emprunt bancaire.

Comment procéder à la déclaration de vos charges déductibles ?

Si dans les charges que vous supportez, certaines font partie de celles répertoriées dans le paragraphe précédent, vous pouvez les déduire de vos revenus fonciers en les déclarant. Pour ce faire, vous devez renseigner le formulaire numéro 2044 qui devra être joint à votre déclaration de revenus globale, c’est-à-dire le formulaire numéro 2042. Il est également important de conserver les différents justificatifs. Et pour cause, l’administration fiscale peut procéder à une vérification. Dans ce cas, vous devrez être en capacité de fournir les différents justificatifs. Ce peuvent être des photographies, des factures, etc. qui permettent de justifier avec exactitude le montant des charges et leur nature.

Comment calculer le déficit foncier ?

Pour calculer précisément le déficit foncier, voici comment procéder :

Prenons l’exemple d’un propriétaire qui loue un appartement non meublé et perçoit des revenus fonciers : il doit déclarer ses revenus fonciers, puis déduire en premier lieu les intérêts d’emprunt, suivis des autres charges.

Par exemple : Revenus fonciers perçus 2 000 €, intérêts d’emprunts 2 200 € et les autres charges 2 700 € soit 2 000 - 2 200 - 2 700 = -2 900 € de déficit foncier

Dans ce cas, les intérêts d’emprunt sont supérieurs aux revenus fonciers perçus et participent donc au déficit foncier à hauteur de 200 €. Le propriétaire va donc pouvoir déduire de son revenu global 2 900 - 200 = 2 700 €, soit le montant des charges autres que les intérêts de l’emprunt, au titre du déficit foncier. Quant au déficit de 200 € généré par les emprunts, il est imputable sur le revenu foncier.

Déficit Foncier Immobilier
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Faire un report du déficit foncier sur les années suivantes

Les deux cas de figure impliquant un report sont les suivants :

  • le revenu global n’est pas suffisant pour couvrir le montant du déficit foncier imputable : cela entraîne un excédent qui pourra être déduit du revenu global de l’année qui suit et ce, durant 6 ans ;
  • les sommes à déduire sont supérieures au plafond annuel établi, l’excédent est reporté sur le revenu foncier de l’année qui suit et ce, durant 10 ans.

Au-delà de ces délais, si un excédent subsiste, il ne sera pas déduit.

Changement de tranche d’imposition

Ce déficit foncier est d’autant plus important à calculer et à déclarer qu’il peut vous permettre de passer d’une tranche d’imposition à une autre plus intéressante pour vous. Et pour cause, cette imputation du déficit sur votre revenu imposable peut vous faire changer de tranche marginale d’imposition (TMI).

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