L’acte authentique : tout ce qu’il faut savoir

L’acte authentique de vente immobilière

Il s’agit d’un document officiel rédigé par un officier public, généralement le notaire, c’est la raison pour laquelle on lui donne aussi le nom de « acte notarié ». Ce document est obligatoire lors de l’achat d’un bien immobilier et il doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires. Sa signature a lieu en la présence de l'acquéreur, du vendeur et d’un ou de deux notaires selon le choix des différentes parties.

Ce document est à différencier de l’acte sous-seing privé. Ce dernier est rédigé et signé par l’acquéreur et le vendeur seulement.

L’acte authentique fait foi de sa date en guise de preuve. Il contient des éléments constatés et vérifiés par le notaire. Il constitue une preuve incontestable de la vente et de l’achat. Il a donc une force probante, mais aussi une force exécutoire. En effet, si le débiteur ne règle pas ses créances, l’acte authentique est alors exécutoire de plein droit contrairement à l’acte signé sous seing privé avec lequel, en cas de litige, vous devrez passer devant un juge.

L’acte authentique électronique (AAE)

L’acte authentique peut aussi être signé électroniquement. Cette solution est de plus en plus répandue. Dans ce cas, la signature a quand même lieu devant un notaire, mais par le biais d’une tablette numérique. Pour son authentification, en plus de sa signature électronique, le notaire dispose d’une clé Real et d’une clé USB spéciale dans lesquelles sont stockés les certificats du notaire. Même si cela peut vous laisser sceptique, les actes électroniques ont la même valeur que leur version papier et chaque signataire reçoit ensuite une version imprimée et une version numérique du titre.

L’acte authentique et le compromis de vente

Le compromis de vente, aussi appelé « avant-contrat » est l’étape avant l’acte authentique. Ils ne doivent donc pas être confondus puisqu’il s’agit de deux choses différentes. Lorsque le compromis de vente est signé, il faut compter un délai d’environ 3 mois avant de signer l’acte authentique. Ce délai est établi pour permettre la mise en place d’un crédit immobilier et prend en considération les délais des différentes démarches à effectuer. Cela signifie que s’il est possible de signer dans un délai plus long, en accord avec les différentes parties, il est difficile de signer dans un délai plus court.

Les éléments de l’acte authentique

L’acte authentique doit répondre à certaines règles dans sa mise en forme et indiquer un certain nombre d’éléments. Le rôle du notaire consiste à veiller à ce que chacune des conditions soit remplie afin de valider l’acte et de vérifier sa bonne exécution.

Conformément au décret n° 55-44 du 4 janvier 1955, le contrat de vente doit obligatoirement contenir les informations suivantes :

• le nom du rédacteur ;
• la date de la signature ;
• la qualification juridique de l’acte ;
• la désignation complète du bien ;
• les charges et les conditions ;
• le prix et les modalités de paiement ;
• les déclarations nécessaires à la liquidation, à l’assiette, au contrôle des impôts, taxes et droits ;
• l’état civil des parties ;
• la signature des différentes parties ;
• la propriété, entrée en jouissance ;
• le titre de propriété.

Si un vendeur ou un acquéreur ne peut être présent au moment de la signature de l'acte, il peut être représenté par un mandataire par le biais d’une procuration. Ainsi, c’est le mandataire qui signe l’acte authentique de vente pour la personne dont il a la procuration.

Le prix d’un acte authentique

Au moment de l’achat d’un bien, l’acquéreur va devoir s'acquitter de frais d’acte notarié. Le paiement de ces frais a lieu au moment de la signature de l’acte authentique. Dans ces frais, un pourcentage est réservé à la rémunération du notaire pour son travail de rédaction, mais aussi de conseil tout au long de cette démarche. Toutefois, les frais de notaire servent surtout aux règlements de ce qui suit :

• la taxe de publicité foncière qui est calculée en fonction du prix du bien ;
• la taxes communales et départementales ;
• la contribution de sécurité immobilière ;
• la rémunération du notaire.

Si vous passez par un notaire pour la rédaction de votre compromis de vente et de l’acte de vente, le prix sera le même que si vous passez par un notaire uniquement pour l’acte de vente. Il est d’ailleurs préférable de lui faire rédiger l’avant-contrat pour éviter toute mauvaise surprise, en plus, cela ne vous coûte pas plus cher.

Au moment de la signature de l’acte authentique

Le processus de l’achat d’un bien est le suivant :

• Après avoir signé l’avant-contrat, vous commencez les démarches pour concrétiser votre demande de prêt immobilier.
• Dès lors que votre offre de prêt est acceptée, il est temps de contacter le notaire et les vendeurs pour déterminer la date de la signature.
• Le jour de la signature de l’acte authentique, vous devez verser au notaire le montant intégral de l’achat, ainsi que le montant des frais d’acte notarié. Dans le cas d’un prêt immobilier, c’est la banque qui va débloquer les fonds quelques jours avant la signature. Pour déclencher la transaction, le notaire fait passer à la banque un appel de fonds. Ainsi, le jour de la signature, le paiement du bien peut être fait et vous êtes propriétaire du bien immédiatement. Les clés vous sont alors remises. Elles peuvent être remises à une autre date pour des questions de logistique, mais cela devra avoir été précisé dans l’acte de vente en accord avec les différentes parties. Il peut être préférable de réaliser une dernière visite avant la signature pour vous assurer de la conformité du bien.
• Ensuite, le notaire assure la publicité foncière dans un délai d’un mois après la vente du bien immobilier.
• Lorsque toutes les formalités sont accomplies vous recevez le titre de propriété définitif.